Skandalhaus Immanuelkirchstraße 35: Der große Bluff

 

Als die Bewohner des Hauses Immanuelkirchstraße 35 am 25. Januar dieses Jahres zu einer zu einer von der Mieterberatung Prenzlauer Berg einberufenen Hausversammlung zusammenkamen, trauten sie Ohren nicht: Das, was ihnen Christoph Speckmann, der Leiter des Fachbereichs Stadterneuerung im Bezirksamt Pankow erzählte, war nichts weniger als die Ankündigung über den Verlust ihrer Wohnungen: Außer einer geplanten Fußbodenheizung wurden dem Eigentümer alle Modernisierungs – und Umbauwünschen gewährt – inclusive Grundrissänderungen, Wohnungszusammenlegungen und innenliegenden Fahrstuhl. Allesamt Dinge, die in einem Millieuschutzgebiet – in dem sich das Haus befindet – bei einer Modernisierung eine Altbaus nicht genehmigungsfähig sind.
Was die Mieter empörte, war nicht allein der offensichtliche Kniefall der Baubehörde vor dem Eigentümer. Fassungslos machte sie, dass ihnen derselbe Behördenleiter gerade vier Monate zuvor erklärte, dass sie sich keine Sorgen machen müssten, denn die meisten Modernisierungsvorhaben des Hauseigentümers seien schlicht nicht genehmigungsfähig.
Nicht wenige Anwesende vermuteten daher, dass vorsätzlich hinters Licht geführt wurden.
Ein Blick in die Akten zeigt nun: Diese Vermutung ist so falsch nicht.

 

Frühes Einvernehmen

Das Haus Immanuelkirchstraße 35 war eines, wie es vor Jahren viele in Prenzlauer Berg gab: Außen blätternder Putz, innen viele kleine Wohnungen, fast alle ohne Bad, manche noch mit der Toilette aufm Flur.

Es war – wie so viele andere auch – „restitutionsbelastet“. Das heißt, es gab einen Anspruch von Alteigentümern, die das Haus vor der Gründung der DDR besessen hatten. Diesen Anspruch nahm im 2012 die „Conference on Jewish Material Claims“ wahr, die das Grundstück sogleich an die Leipziger Agromex GmbH & Co. KG weiterverkaufte. Im Dezember des selben Jahres wurde die österreichische Immowert Eigentümer Grundstücks, die es im März 2015 an den in Tokio lebenden Geschäftsmann Claus-Heinrich Röhreke veräußerte.

Der neue Eigentümer beauftragte ein Architekturbüro, das ihm ein entsprechendes Projekt lieferte: Dachgeschossausbau, Fassadendämmung, Umwandlung von Erdgeschosswohnungen in Gewerberäume, Grundrissveränderungen und Zusammenlegung von Wohnungen, Einbau opulenter Bäder, innenliegende Aufzüge, Anbau von Balkonen, Tiefgarage, Fußbodenheizung und anderes mehr.

Rund fünf Monate, bevor ein Bauantrag eingereicht wurde, stellte der Eigentümer – begleitet von seinem Rechtsanwalt und dem Architekten am 12. Januar 2016 den Fachbereichen Stadterneuerung (StadtErneu) und Bau- und Wohnungsaufsicht (BWA) seine Pläne vor.
Den Verantwortlichen im Pankower Stadtentwicklungsamt war also schon sehr zeitig klar, worum es dem Immobilieneigner ging.

Nachdem am 11. Mai 2016 der Antrag auf Baugenehmigung gestellt wurde, fand am 7. Juni 2016 ein Treffen des Architekten Kahlid Atris mit der zuständigen Sachbearbeiterin der kommunalen Bau- Wohnungsaufsicht statt. Dokumentiert wurde das Gespräch durch das Architektenbüro. Auf eine eigene Aktennotiz hatte die Vertreterin der kommunalen Bau- und Wohnungsaufsicht offenbar verzichtet.
 

 
Kein Wort ist in der Aufzeichnung darüber zu finden, dass die Vertreterin des Bezirksamtes den Architekten auch nur dezent auf die geltende Rechtslage hingewiesen hätte.
Darauf, dass Grundrissänderungen in einem sozialen Erhaltungsgebiet nicht statthaft sind und er daher ein neues, der Rechtslage gemäßes Projekt vorlegen möge.

Stattdessen herrschte zwischen der Sachbearbeiterin der Bau- und Wohnungsaufsicht und dem Architekten des Eigentümers offensichtliches Einvernehmen darüber, die verbindlichen erhaltungsrechtlichen Bestimmungen – wie zum Beispiel die Vermeidung von Grundrissänderungen und den Erhalt gerade kleiner Wohnungen – hinwegzugehen und auf einen Bestandsschutz für das Haus von vornherein zu verzichten.

Darüber hinaus gab es zuweilen wohl auch Gesprächsinhalte, die – so scheint es – eher fürs Schaufenster zum Besten gegeben wurden, aber nicht wirklich ernst gemeint waren.
 

 
Wie sonst wäre es zu erklären, dass dieselbe Sachbearbeiterin zum Ende des Verfahrens ohne erkennbaren Problem der Verringerung der Größe des innenliegenden, die ursprünglichen Grundrisse zerstörenden Aufzuges zustimmte?

 

Bestandsschutz als Voraussetzung für das soziale Erhaltungsrechts

Bestandsschutz bedeutet, dass nicht die aktuell gültigen Baubestimmungen für Neubauten – wie zum Beispiel zweiter Rettungsweg in einem seperaten Treppenhaus oder der Einfall einer bestimmte Lichtmenge in einen Wohnraum – zur Anwendung kommen.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass so wenig wie möglich in der Grundstruktur des Gebäudes verändert wird. Je größer die Veränderungen, desto geringer die Möglichkeit auf Grund des Bestandsschutzes von den Vorschriften für einen Neubau abzuweichen.
Die möglichst weitgehende Erhaltung des Bestandsschutzes ist wiederum Voraussetzung für die Einhaltung der Millieuschutzbestimmungen.

Es ist ja nun nicht so, dass Architekt und Bauamtsvertreterin nicht die Möglichkeiten der Erhaltung des Bestandsschutzes durchgespielt hätten. Auch das ist im Protokoll des Architekturbüros festgehalten:
 

 
Beide Gesprächspartner kommen zu dem Schluss:
 

 
Wirtschaftlichkeit für den Eigentümer als Argument für die Aushebelung geltenden Rechts. Die Vertreterin der Pankower Bau- und Wohnungsaufsicht sieht darin kein Problem.
 

Der Fachbereich Stadterneuerung greift ein… äh… nein, doch nicht

Solche Probleme dennoch zu erkennen und und auf die Einhaltung der rechtlichen Gegebenheiten zu bestehen, ist eine der Aufgaben des Fachbereichs Stadterneuerung bei Pankower Stadentwicklungsamt. Ohne ein von diesem Behördenteil erklärtes „erhaltungsrechtliches Einvernehmen“ dürfte eine Zustimmung der Baubehörde zu einem Bauantrag schwerlich möglich sein.
Noch am Tage ihres Zusammentreffens erbittet die Sachbearbeiterin daher vom Fachbereich Stadterneuerung eine offizielle erhaltungsrechtliche Stellungnahme.

Drei Tage später lässt sich ein Vertreter des Bereichs Stadterneuerung (vermutlich dessen Leiter Christoph Speckmann) vom Architekten des Eigentümers durch das Haus führen.

Die Akten vermerken:
 

 
Bizarr: Die verantwortliche Mitarbeiterin der Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes ermöglicht dem Bauherrn, die Grundsubstanz des Gebäude so zu verändern, dass der Bestandsschutz wegfällt. Danach erklärt der Architekt des Bauherrn dem Vertreter des Fachbereiches Stadterneuerung des Bezirksamts: Weil uns der Bestandsschutz abhanden gekommen ist, müssen wir leider die Grundsubstanz des Gebäudes verändern.

Am 19. Juli 2016 kommt es zu einem Treffen zwischen dem Architekten, dem Rechtsanwalt des Bauherrn und dem Leiter des Bereiches Stadterneuerung. Hier liegen sowohl Protokollnotizen des Architekturbüros, als auch des Stadterneuerungsamtes vor. Beim Lesen beider Schriftstücke könnte man den Eindruck gewinnen, es habe sich um zwei verschiedene Veranstaltungen gehandelt.
Während man bei der Notiz des Fachbereichs Stadterneuerung den Eindruck erhält, es befinde sich noch alles in der Schwebe, lassen die Aufzeichnungen der Anwaltskanzlei des Bauherrn an Deutlichkeit nichts vermissen:
 

 
„Erhaltungsrechtliches Einvernehmen für die wesentlichen beabsichtigten baulichen Maßnahmen“ – was bedeutet, dass der Fachbereichsleiter ist nun – wie auch immer – ebenfalls auf Linie gebracht worden. Auf die Linie des Hauseigentümers.

Und mehr noch.

Ahnend, dass eine solche brachiale Aushebelung des sozialen Erhaltungsrechts bei den Bezirksverordneten in der Pankower Bezirksverordnetenversammlung auf wenig Gegenliebe stoßen würde, machte Christoph Speckmann ausweislich der in den Akten des Stadtentwicklungsamtes niederlegten Gesprächsnotizen des Eigentümeranwalts folgende Aussage:
 

 

Darüber, dass sich Speckmann von dieser Gesprächsnotiz falsch dargestellt fühlt, ist in den Akten nichts zu finden – erst recht keine Korrekturnotiz oder Gegendarstellung.

 

Spiel mit doppeltem Boden

Und wieder bekommt man den Eindruck, man befinde sich in zwei verschiedenen Veranstaltungen.

Denn nachdem Stadterneuerungsleiter Christoph Speckmann 19. Juli ausweislich des Gesprächsprotokolls dem Eigentümer ein „erhaltungsrechtliches Einvernehmen für die wesentlichen beabsichtigten baulichen Maßnahmen“ in Aussicht stellte und – um ungewollte Störungen für ein solch zu erteilendes Einvernehmen zu vermeiden – sogar vorsätzlich die Information der Bezirksverordneten unterließ, liest sich sein Schreiben einen Monat später an die Bau- und Wohnungsaufsicht so, als hätten es die Zusagen an den Bauherren nie gegen und die Situation wäre weiterhin offen.
 

 
Die Antwort kam prompt:
 

 
Keine bauaufsichtlichen Forderungen durch das Bau- und Aufsichtsamt – alle den Bestandschutz zerstörenden Pläne gehen auf den Wunsch des Bauherren zurück.
Was auch heißt: Nichts steht dem entgegen, dass der Fachbereich Stadterneuerung vom Bauherren eine Planungsvorlage einfordert, die den erhaltungsrechtlichen Vorschriften entspricht.

Die selbe Auskunft erhielt Christoph Speckmann von der Baufaufsicht auf eine entsprechende Anfrage übrigens schon einmal im Juni.
 

 
Warum er trotzdem noch einmal nachfragte, ist unklar. Belegt ist hingegen, dass er die Frage – die offensichtlich Ahnungslosigkeit dokumentieren sollte – später noch ein drittes Mal stellte.
 

Zugesagtes „erhaltungsrechtliches Einvernehmen über die Zeit retten

Immerhin, könnte man nun meinen, hatte er dem Immobilieneigentümer zwar sein „erhaltungsrechtliches Einvernehmen für die wesentlichen beabsichtigten baulichen Maßnahmen“ dem Bauherren zwar in Aussicht gestellt, aber eben noch nicht bekundet. Mehr noch: Von der Baufsicht gebeten, mit der Stellungnahme zum Bauantrag endlich zu Potte zu kommen, bat er sich sogar noch eine Fristverlängerung aus.

Wollte er nun etwa tatsächlich die Angelegenheit noch einmal unter dem Gesichtspunkt des Erhaltungsrechts prüfen und gar seine „Inaussichtstellung“ infrage stellen?

In den Akten ist darüber nichts zu finden.

So liegt die Vermutung nahe, dass ein anderes Motiv für die Vertagung der formalen erhaltungsrechtlichen Entscheidung maßgeblich war.

Eine zustimmende Stellungnahme des Fachbereiches Stadterneuerung innerhalb der von der Bauaufsicht erbetenen Frist hätte eine unmittelbar darauffolgende Genehmigung des Bauantrages zu Folge gehabt.
Dann aber hätte sich die Aufhebung des Bestandsschutzes und die damit verbundene Negierung des Erhaltungsrechts für das Haus Immanuelkirchstraße 35 nicht mehr geheim halten lassen. Fachbereichsleiter Christoph Speckmann aber wollte – ausweislich des oben dokumentierten Gesprächsprotokolls – vor den Wahlen zum Abgeordnetenhaus eine Information der Bezirksverordneten über den Sachstand vermeiden.

Auch hätte sich wohl der zuständige Bezirksstadtrat, der sich Chancen auf den Posten des Bezirksbürgermeister ausrechnete und nach der Wahl gar als kommender Senator gehandelt wurde, sicher wenig amüsiert über den dann öffentlich gewordenen Vorgang gezeigt.

Letzteres dürfte auch eine Rolle gespielt haben, als Speckmann am 28. September 2016 dann vor die Mieter des Hauses trat.
 

Den Mietern dreist ins Gesicht gelogen

Vor der Modernisierung eines Hauses in einem sozialen Erhaltungsgebiet steht die Information der Mieter – in diesem Stadtteil wird sie im Auftrag des Bezirksamts von der Mieterberatung Prenzlauer Berg organisiert.
Dort werden die Hausbewohner über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen informiert, über mögliche Einschränkungen, über Rechte und Pflichten – und über das Handeln des Bezirksamtes.

Dieser Aufgabe entledigte sich der Leiter des Fachbereiches Stadterneuerung im Bezirksamt Pankow mit Bravour.
 
Nachdem Christoph Speckmann bereits im Juni von der Bauaufsicht mitgeteilt bekam, dass der Bestandsschutz obsolet, das Haus Immanuelkirchstraße 35 damit quasi als Neubau zu behandeln ist und damit keine erhaltungsrechtlichen Schutzmechanismen mehr greifen; nachdem er selbst ausweislich des von ihm unwidersprochenen Protokolls vom Zusammentreffen mit den Vertretern des Eigentümers ein „erhaltungsrechtliches Einvernehmen für die wesentlichen beabsichtigten baulichen Maßnahmen“ in Aussicht gestellt hatte und danach noch einmal von der Bau- und Wohnungsaufsicht bestätigt kam, dass ein Bestandsschutz nicht mehr besteht – nach all dem trat Christoph Speckmann am 28. September vor die Bewohner des Hauses und erklärte ohne rot zu werden:
Kein Grund zur Beunruhigung, die Anträge des Eigentümers sind nicht genehmigungsfähig, selbstverständlich behalte das Haus seinen Bestandsschutz und ist daher nach den erhaltungsrechtlichen Kriterien zu beurteilen…
 

 

Den Wechsel Kirchners in den Senat abgewartet?

Am 9. November 2016 kam es zu einem erneuten zusammentreffen zwischen dem Rechtsanwalt des Bauherren und dem Leiter des Bereiches Stadterneuerung beim Bezirksamt Pankow.
Der Vermerk des Stadterneuerungsbereiches über das offenbar länger andauernde Gespräch war nur kurz gehalten.
 

 
Der Rechtsanwalt des Immobilieneigentümers stellt dagegen fasst das Ergebnis erheblich aussagekräftiger und ausführlicher zusammen.

 

 
Weiter schreibt der Anwalt:

„Wie waren so verblieben, dass die formelle Stellungnahme des Bereichs Stadterneuerung im Baugenehmigungsverfahren erfolgen soll, nachdem Sie Herrn Baustadtrat Kirchner das Bauvorhaben und dessen Ausnahmelage (viele 1-Zimmer-Wohnungen, viele ohne Bad oder Innen-WC, Unbewohnbarkeit und Leerstand von 2/3 der Wohnungen, Wegfall des Bestandsschutzes, Geltung u.a. des Bauordnungsrechts wie beim Neubau mit der Folge des Bedarf an Wohnungszusammenlegungen, Grundrissveränderungen, Aufzugeinbau für die Schaffung neuen Wohnraums im DG usw.) erläutern und dessen Zustimmung für die mit dem Einvernehmen verbundenen Abweichungen von den erhaltungsrechtlichen Grundsätzen erhalten haben (…)“

Fünf Tage nach seiner erneuten Zusage an den Anwalt des Eigentümers schien Stadterneuerungs-Chef Christoph Speckmann schon wieder alles vergessen zu haben. Das jedenfalls legt eine Notiz von einer Sitzung des damaligen Bezirksstadtrates Jens-Holger Kirchner mit den Fachbereichsleitern seines Amtes nahe.
In einer Nachricht an die für die Immanuelkirchstraße 35 zuständige Sachbearbeiterin seines Fachbereiches schreibt der Leiter der Bau- und Wohnungsaufsicht Jürgen Rupprecht:

„Im heutigen JF BzStR (Jour Fixe beim Bezirksstadtrat – ODK) 14.11 2016 fragte Herr Speckmann nach, inwieweit bei diesem Vorhaben (Immanuelkirchstraße 35 – ODK) der Bestandsschutz ob der umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen etc. aufgehoben sei. Die Folge wäre wohl, dass das Vorhaben nicht mehr den Kriterien von StadtErneu unterfällt.
BWA (Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht – ODK) hätte ihm gegenüber dem Bauherren gesagt, der Bauherr hätte von der Bauaufsicht gesagt bekommen, der Bestandsschutz sei aufgehoben
Bitte untereinander abstimmen und dann Rü bei mir:

1. Ist der Bestandsschutz entfallen
2. Wurde das den BH (Bauherren – ODK) erklärt, in welcher Form
3. Wenn ja (entfallen) müssten dann nicht auch die Vorschriften der BaO Bln (Berliner Bauordnung – ODK) dementsprechend angezogen werden?“

Die Antwort der Sachbearbeiterin erfolgte noch am selben Tag:

„1. Es wurde bereits am 25.08 2016 eine Zuarbeit an Herrn Speckmann gemacht, in der ausgeführt wurde, dass es sich hier neben einen Dachgeschossneubau auch um erhebliche Modernisierungs und Umbaumaßnahmen handelt.
Es werden neue Grundstückslösungen in allen geschossen geschaffen, Aufzüge eingebaut und damit Eingriffe in tragende Bauteile vorgenommen.

Auf Grund der umfangreichen Maßnahmen kann kein Bestandsschutz mehr geltend gemacht werden.“

Betrachtet man die Aktenlage, hatte der damalige Staatssekretär Jens-Holger Kirchner bei jenem „Jour Fixe“ seiner Stadtentwicklungsabteilung das erste Mal über die Problematik des wegfallenden Bestandsschutzes Kenntnis erhalten. Die Bitte um Klärung schien von ihm gekommen zu sein.

Zwei Wochen später, Anfang Dezember, wechselt Kirchner als Staatsekretär in die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz.

Am 20. Dezember verlässt ein Schreiben den Fachbereich Stadtentwicklung des Bezirksamtes Pankow, in dem dem Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht mitgeteilt wird:

„Stellungnahme:
Das Einvernehmen gem. § 173 Abs. 1 i. V m. § 172 Abs. 4 BauGB zur Erteilung der Baugenehmigung wird hergestellt“

Unterschrieben hat diese Einvernahmeerklärung, die den Weg zur Aushebelung des sozialen Erhaltungsrechts für das Haus Immanuellkirchstraße 35 frei machte, nicht der Fachbereichsleiter Christoph Speckmann, sondern eine seiner Sachbearbeiterinnen.

 

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