Adieu grünes Band

Die aktuelle Beschluss-Vorlage zum Mauerpark in der BVV Mitte ist in mehrerlei Hinsicht bemerkenswert. Zunächst steht sie hinsichtlich der Bebauung im Norden konträr zur wenige Wochen alten Beschlusslage – „Adieu grünes Band“ könnte man diese Kehrtwendung nennen.
In der Demokratie kann man Beschlüsse ändern. Ohne Zweifel liegt hier auch die Zuständigkeit der BVV Mitte. Das eigentlich Erschreckende ist aber, dass dem Grundstückseigentümer per Beschluss der BVV und dann per Unterschrift des zuständigen Stadtrates in einem städtebaulichen Vertrag
vor (!) Abschluss des Bebauungsplanverfahrens eine enorm verdichtete Bebauung zugesagt werden soll.

Hier hilft dann ein Blick ins BauGB, § 1, Absatz 2, Satz 2: „Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.“ Daher gibt es erhebliche Zweifel, dass hier rechtlich alles korrekt verläuft. Die Zweifel werden noch größer, wenn man sieht, dass hier ein Grundstücksgeschäft mit der Zusage eines noch nicht vorhandenen Baurechtes verknüpft wird. Denn offenbar will Berlin die 5 ha Mauerparkerweiterungsfläche über die Schaffung von Baurecht „bezahlen“.
Schon dieser Ansatz der Verquickung von Interessen lässt erhebliche Zweifel daran aufkommen, dass es hier zu einem objektiven Bebauungsplanverfahren gemäß § 1 Absatz 7 BauGB kommen wird, in dem „die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen“ sind.

Rechtlich fragwürdig

Neben diesen verfahrenstechnischen Fragen zur Motivation des Verfahrens gibt es auch erhebliche Zweifel daran, ob die Planungsziele mit dem geltenden Planungsrecht in Einklang zu bringen sind. Der Eigentümerin werden „bis zu 58.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) bei einer GFZ von 1,7“ versprochen. Die gesetzliche Obergrenze für die GFZ liegt aber laut Baunutzungsverordnung § 17 für Allgemeine Wohngebiete bei 1,2. Andere Baugebietstypen sind an dieser Stelle wohl kaum ausweisbar. Diese Obergrenze kann nur bei Vorliegen „besonderer städtebaulicher Gründe“ überschritten werden. Dann muss aber sichergestellt sein, dass „ die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.“ Ein „Tauschgeschäft Baurecht gegen Land“ fällt sicher nicht unter „besondere städtebauliche Gründe“. Zu den Gründen zählt auch nicht die dichtere Bebauung auf der östlichen Seite in den Prenzlauer Berger Gründerzeitviertel. Diese Verhältnisse sind dem Baurecht im Kaiserreich geschuldet.
Wie man bei einer Ausweisung des Baugebietes in einem im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Freiraumverbund, von dem bei dieser Planung NICHTS mehr übrig bleibt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermeiden will, bleibt ebenfalls schleierhaft.
Weiterhin steigt mit der Zahl der Wohnungen die Notwendigkeit einer „leistungsfähigen Verkehrsanbindung“. Dies nährt den ungeheuren Verdacht, dass der Senat die Planung auf der Seite des Bezirks Pankow an sich ziehen und dann mitten durch das Gelände des Kinderbauernhofes und des Spielplatzes die 600 Wohnungen erschließen will.

Pankow wird Widerspruch einlegen

Die vom Baugesetzbuch geforderte „planerische Konfliktbewältigung“ sieht anders aus. Hier könnte man sogar von einer „planerischen Konflikteskalation“ sprechen.
Man kann nur hoffen, dass die „Zwangspause“ vor der Befassung in der BVV Mitte noch einmal zu einer Zeit des Nachdenkens führt.
Daher sei darauf hingewiesen, dass wir uns in einem Rechtsstaat befinden und dass Gerichte in letzter Zeit mehrfach Bebauungspläne in Berlin wegen zu hoher Grundstücksausnutzung für nichtig erklärt haben. Zwischen den beiden größten Fraktionen in der BVV Pankow, SPD und Grünen, ist bereits fest vereinbart, dass sie darauf drängen werden, dass der Bezirk im Bebauungsplanverfahren Widerspruch gegen die nunmehr beabsichtigte Maximalbebauung einlegen wird. Es ist damit zu rechnen, dass sich auch die anderen Fraktionen in der BVV Pankow dieser Position anschließen werden. Letztlich wird Pankow als Nachbarbezirk und Nachbargrundstückseigentümer auch gegen den Bebauungsplan auf Basis der nun genannten Zahlen und gegen etwaige Baugenehmigungen klagen (müssen). Der Bezirk Pankow kann nicht tatenlos zusehen, wie sein öffentliches Eigentum (Kinderbauernhof, Spielplatz, Park) durch diese Planung auf der Nachbarfläche „enteignet“ wird. Gegenseitige Rücksichtnahme sieht anders aus. Wenn private Bauträger ohne ein „grünes Band“ als Abstandsfläche direkt an die Grenze zu Prenzlauer Berg bauen können, sind die Klagen gegen den Kinderbauernhof „vorprogrammiert“. Nach dem „Clubsterben“ wäre der Kinderbauernhof dran – ein Albtraum für jeden, der eine lebendige Stadt liebt.

Schadensersatzforderungen drohen

Schließlich sollte man sich auch die Zahlen genauer ansehen. Man verspricht der Grundstückseigentümerin eine Bruttogeschossfläche von 58.000 m². Bei der gegenwärtigen Marktlage kann man mit hoher Wahrscheinlichkeit annehmen, dass bei einer Bebauung mit anschließendem Weiterverkauf von Wohnungen für den Grundstücksanteil und den Bauträgergewinn plus/minus 1.000 € auf den m² BGF anfallen. Daher muss man sich die Frage stellen, was passiert, wenn die Gerichte auch diesen Bebauungsplan „einkassieren“? Wird dann der Eigentümer Berlin/ den Bezirk Mitte auf einen Schadenersatz von 58 Mio. € verklagen? Das ist nicht auszuschließen. Das Aktienrecht verpflichtet die Vorstände sogar dazu. Diese ungeheure Zahl muss man dann mit der Zahl von ca. 12 Mio. € in Bezug setzen, die das Gesamtgelände ohne Planungsrecht von der Bernauer Straße bis zur S-Bahn wahrscheinlich zurzeit als Gewerbefläche (nördlich Gleimtunnel) oder gewerblich genutzte Freifläche (südlich Gleimtunnel) Wert ist.
Gegen die Bebauung mit 600 Wohnungen steht ein Kompromiss für eine geringere Bebauung bei Erhalt eines Teiles des „grünen Bandes“, der von einer breiten politischen Mehrheit getragen und auch von Teilen der Bürgerschaft unterstützt wird, aber die privaten Verwertungsinteressen offenbar aus Sicht der Eigentümerin zu wenig berücksichtigt. In der Demokratie sollten aber private Verwertungsinteressen niemals allein den Ausschlag geben. Daher ist der Erwerb der Flächen durch das Land Berlin oder eine Tochtergesellschaft Berlins der sicherste, beste und kostengünstigste Weg für das Land Berlin. Es sei daher abschließend auf den aktuellen Beschluss des SPD Landesparteitages verwiesen.

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Klaus Mindrup ist Stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD in der Bezirksverordnetenversammlung von Pankow und Mitglied des Landesvorstandes der SPD Berlin

 

 

Zwischenüberschriften: Prenzlberger Stimme

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