Güterbahnhof Greifswalder Straße: Verbaute Zukunft?

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Am Mittwoch trafen sich sich Vertreter von Linke, Bündnisgrüne und SPD, um im Rahmen der Zählgemeinschaftsverhandlungen über die Zukunft der Fläche des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße zu entscheiden. Wie zu hören war, konnte sich ein vernünftiger, auf die Zukunft ausgerichteten Umgang mit der Fläche nicht durchsetzen. Statt das Areal für die Abmilderung des Mangels an sozialer Infrastruktur (Schul- und Kitabauten, Spielplätze, Sportanlagen, Freizeiteinrichtungen etc) zu nutzen, soll zum Vorteil des Eigentümers Christian Gérôme dort – zum größten Teil teure – Wohnbebauung entstehen. Einzig Umfang und Form sollen noch durch einen sogenannten „Städtebaulichen Wettbewerb“ festgelegt werden. Die Proftinteressen des Grundstückseigentümers Christian Gérôme stehen offenbar auch künftig über den Interessen des Bezirks.

 

„Bedarfe größer als die Fläche“

Der Güterbahnhof Greifswalder Straße ist eines der letzten großen zusammenhängenden Areale in Prenzlauer Berg, das der Kommune als „unbeplantes“ Gebiet zur Verfügung steht. Im Gegensatz zu den Baulücken, bei denen eine Baugenehmigung laut Baugesetzbuch stets erteilt werden muss, wenn sich das geplante Bauvorhaben „in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“, besteht bei diesem Areal die völlige Entscheidungsfreiheit des Bezirkes darüber, ob und was gebaut werden soll.

Eine der letzten unbebauten Brachen in Prenzlauer Berg

Eine der letzten unbebauten Brachen in Prenzlauer Berg

Als der damalige Baustadtrat Michail Nelken (DIE LINKE) im August 2011 die Bezirksverordneten darauf aufmerksam machte, dass die Deutsche Bahn AG beabsichtigt, das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße formal von Bahnbetriebszwecken freiszustellen, wurden die Bezirksverordneten hellhörig. Denn hier könnte der Bezirk mitten im dichtbesiedelten Prenzlauer Berg ohne die sonst in der Innenstadt vorherrschenden baurechtlichen Zwänge notwendige soziale Infrastruktur errichten.

Auf Initiative der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen nahm die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) auf der letzten Sitzung der alten Legislaturperiode daher einen Antrag an, in dem es unter anderem hieß, das Bezirksamt möge

„über die eingeleiteten Prüfungen auf einen potentiellen Bedarf der Fachvermögen Schule und Sport bzw. Umwelt und Natur für die ehemalige Bahnfläche am Güterbahnhof Greifswalder Straße zu berichten.“

Die Antwort kam Februar 2012. An der Spitze des Pankower Stadtentwicklungsbereiches stand inzwischen der bündnisgrüne Jens-Holger Kirchner. Er tat den Bezirksverordneten kund:

„Mit Schreiben vom 01.12.2011 teilt das Schul- und Sportamt mit, dass ein Fachbedarf für eine 4-zügige Gemeinschaftsschule und für eine allgemeine Sportfläche, u.a. für Fußball und Hockey mit Funktionsgebäude, besteht. Insgesamt ist der Flächenbedarf größer als die gesamte Fläche des ehem. Güterbahnhofs Greifswalder Straße, die von Bahnbetriebszwecken freigestellt wurde. Das Jugendamt regt an, auch Flächen für eine Skateranlage zu nutzen, da sie unmittelbar an der lärmintensiven Bahnstrecke einen günstigen Standort hätte.“

Der Bedarf größer als die vorhandene Fläche – welche Konsequenzen zog der Stadtrat daraus?

„Da es sich hier planungsrechtlich zum Teil um nicht überbaubare Flächen im unbeplanten Innenbereich handelt und die hier nachgefragten Flächen im Eigentum der Deutschen Bahn (DB Netz AG) sind, wäre ein Bebauungsplanverfahren zur Sicherung und Durchsetzung der Planung für die Ansiedlung sozialer Infrastruktur geboten. Das Bebauungsplanverfahren würde Sach- und Personalkosten verursachen. Die Kosten für den Grunderwerb können nur durch eine Wertermittlung beziffert werden und sind für eine Veröffentlichung nicht geeignet.
Das Bezirksamt bittet, das Ersuchen als erledigt zu betrachten.“

erledigtBebauungspläne für alle möglichen Grundstücke wurden vom Bezirksamt Pankow selbstverständlich auch seinerzeit schon erstellt – und ausgerechnet hier, wo sich der Bezirk ein Grundstück zu einem geradezu lächerlichen Preis – Brachfläche zum Verkehrswert – zur Errichtung dringend notwendiger sozialer Infrastruktur hätte sichern können, wäre das ein Hindernis gewesen?
Und: weil die Kosten für einen Erwerb des Grundstückes „für eine Veröffentlichung nicht geeignet“ sind, wurde eine Wertermittlung erst gar nicht vorgenommen?

 

Auf das Vorkaufsrecht verzichtet

Hatte Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner Anfang 2012 in seiner „Erledigung“ des BVV-Beschlusses vom Oktober 2012 noch davon gesprochen, dass sich das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße im Besitz der Deutschen Bahn befindet, so muss ihm irgendwann die Erkenntnis gekommen sein, dass es da offenbar einen Eigentümerwechsel gegeben hatte.
 

Jens-Holger Kirchner: Es hatte damals keiner daran gedacht, dieses Grundstück zu kaufen. Punkt. Es hatte keiner dran gedacht. Von keiner Partei.

Prenzlberger Stimme: Stimmt nicht. Im Jahr 2011 gab es einen Antrag der Bündnisgrünen in der BVV, einen Kauf des ehemaligen Güterbahnhofs zu prüfen.

Jens-Holger Kirchner: Ja. Hatte sich aber nicht durchsetzen können. Denn das ehemalige Bahngelände wurde ja schon viel früher an einen Privatmann verkauft. Da war es ja schon zu spät.

(Aus: Interview mit Bezirksstadtrat Kirchner vom 25. Februar 2014)


 
Doch ob es tatsächlich schon „zu spät“ war, ist mehr als zweifelhaft.

In der Antwort des Senates auf eine Kleine Anfrage des Abgeordneten Stefan Gelbhaar (Bündnis 90/Die Grünen) vom 12. März 2015 ist zu lesen:

“ Das zuständige Bezirksamt teilt hierzu mit, dass für die beiden 2010 und 2011 zwischen der DB Netz AG und der Bahngelände Greifswalder Straße GmbH geschlossenen Kaufverträge am 12.01.2011 bzw. 29.12.2012 Negativzeugnisse erteilt wurden. „

Negativzeugnisse sind Bescheinigungen darüber, dass die Kommune (hier: der Bezirk Pankow) auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet. Mag es Anfang 2011 noch halbwegs nachvollziehbar gewesen sein, dass die Verwaltung das vom potenziellen Neueigentümer des Bahngeländes gewünschte Negativzeugnis für einen Teil des Geländes quasi routinemäßig ausgestellt hatte, so war die Freigabe eines weiteren Grundstückteils im Dezember 2012, als der Thälmannpark längst im Fokus der Bezirkspolitik stand, eigentlich nicht mehr zu begründen.

Auch nicht mit jenen Argumenten, die Bezirksstadtrat Kirchner auf der BVV-Tagung 25.März 2015 aufführte:

„Die Rechtsgrundlage für die Inanspruchnahme des Vorkaufsrechtes durch das Land Berlin sind die §§ 24 und 25 Baugesetzbuch. Nur bezüglich dieser Vorkaufsrechte erfolgt eine Prüfung durch den Bezirk. Es bestand zu keinem Zeitpunkt ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch für Flächen im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße.“

Das ist nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich hätte der Bezirk, nachdem spätestens Anfang 2012 klar war, dass die Fläche für die Errichtung dringend benötigter Infrastruktur gebraucht wird, eine Vorkaufsrechts-Satzung erlassen können, mit der der Zugriff auf die verbliebenen Areale sichergestellt worden wäre. Warum dies nicht geschah, konnte bisher noch niemand erklären.
Auch das immer wieder gern ins Feld geführte Argument, der Bezirk hätte gar nicht die Mittel, ein solches Grundstück zu erwerben, geht fehl: Ein solcher Flächenkauf wäre vom Land Berlin zu bewerkstelligen gewesen. Beim Senat ist aber nie eine diesbezügliche Anfrage aus Pankow eingegangen.

 

Wechselnde Begründungen

Im Gegensatz zu Kirchners Darstellung im Interview vom Februar 2014 war es auch nach dem rechtskräftigen Verkauf des ehemaligen Bahngeländes nicht noch „zu spät“, die Interessen des Bezirkes wahrzunehmen und die Flächen für die bezirklichen Bedarfe zu sichern.

Platz für soziale Infrastruktur der wachsenden Stadt: Schule, Kitas, Spiel- und Sportplätze, Grünflächen...

Platz für soziale Infrastruktur der wachsenden Stadt: Schule, Kitas, Spiel- und Sportplätze, Grünflächen…

Denn nach der Freistellung des Areals durch das Eisenbahnbundesamt ging die Planungshoheit auf die Kommune über.
Somit wäre nach einer Konkretisierung des – durch das anhaltende Bevölkerungswachstum weiter angestiegenen – Bedarfs an sozialer Infrastuktur rechtlich nicht zu beanstanden, einen Bebauungsplan aufzustellen, der die Flächen für kommunale Vorhaben wie die Errichtung von Schulen Kitas, Sport- und Spielplätzen sowie von Grünanlagen auf rechtlich sichere Weise möglich gewesen. Dem Eigentümer hätte dann ein Kaufangebot unterbreitet werden müssen, dessen Kosten für das Land Berlin sicher nicht viel höher gewesen wären, als hätte man direkt vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.

Die Rechtsprechung in solchen Angelegenheiten ist übrigens deutlich. So stellte das Bundesverwaltungsgericht bereits 1999 fest:

„Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die Städtebaupolitilik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht.“

Doch beim Bezirksamt und dem zuständigen Stadtrat Jens-Holger Kirchner war vor allem eines zu beobachten: Unwille und damit verbundene verbale Verrenkungen.

Nachdem das „leider zu spät“ auf Grund der offensichtlichen Möglichkeit einer Überplanung durch den Bezirk und des Ankaufs durch das Land Berlin nicht mehr zu halten war, hieß es plötzlich, das einstige Bahnhofsgelände sei ja eigentlich ein Gewerbegebiet und deshalb viel zu teuer.

Tatsächlich befindet sich in einer ehemaligen Bahnbaracke ein Handelsunternehmen. Dennoch war das für das Bezirksamt vor vier Jahren kein Grund, dort den Bau einer Handelseinrichtung zu genehmigen.

„Ein im Verlauf des Jahres 2011 vom Erwerber beabsichtigtes Einzelhandelsvorhaben erwies sich gemäß § 34 BauGB ebenso wenig durchführbar wie eine am 18.11.2011 per Vorbescheid abgefragte Wohnanlage aus Hoch- und Reihenhäusern.“

(Aus: Antwort auf die Große Anfrage vom 25 März 2015)

Offenbar war die rechtliche Lage so eindeutig, dass der Eigentümer von sich aus darauf verzichtete, gegen die Ablehnung vorzugehen. Von einem Widerspruch seitens Christian Gérômes beziehungsweise seiner „Bahngelände Greifswalder Straße GmbH“ ist jedenfalls nichts überliefert.

 

Plötzlich alles ganz anders

Doch mit dem Amtsantritt des bündnisgrünen Stadtentwicklungsstadtrates Jens-Holger Kirchner schien plötzlich eine neue Situation eingetreten zu sein. Nur welche? Die Gesetze waren dieselben, wie zuvor und auch das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs befand sich unverändert an der selben Stelle.

Obwohl sich also nichts, aber auch gar nichts geändert hatte, war Ende 2014 in der Antwort einer im Abgeordnetenhaus gestellten Kleinen Anfrage nun zu lesen

„Die freigestellte Fläche entspricht nach Vermessung und Grundstücksteilung nachfolgende Flächen:
Flur 216, Flurstück 131 (teilw.), 133 (teilw.), 135 (teilw.), Flur 217, Flurstück 239 (teilw.), 241 (teilw.), Flur 317, Flurstück 177 (teilw.), 186 und 188 (teilw.),Gesamtgröße ca. 13.886 m².
Das zuständige Bezirksamt teilt hierzu mit: „Die aus der Planfeststellung entlassenen Flächen sind planungsrechtlich nach §34 Baugesetzbuch (BauGB) zu bewerten.“

Plötzlich "34er-" Gebiet?

Plötzlich „34er“-Gebiet?

Die allem Anschein nach ohne Not erfolgte verbale Umwandlung von einer unbeplanten Brache zu einem potenziellen Baugrundstück, auf dem jedes Bauvorhaben des Eigentümers genehmigt werden m u s s

…“wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist…“,

nutzte Kirchner dann auch gleich als weiteres Argument gegen den Ankauf durch das Land Berlin: Da es sich ja um „34er“ Gebiet handle, würden die Kosten für den Erwerb viel zu hoch sein. So mancher Bezirksverordnete, der den Erwerb des ehemaligen Bahngrundstücks bis dahin noch für die bessere Lösung gehalten hatte, dürfte angesicht der angeblich möglichen Kaufsumme vom Glauben abgefallen sein. Den offen daliegenden Widerspruch zu der zuvor – vom Eigentümer rechtlich nicht bezweifelten – Einordnung als unbeplantes Gebiet zum plötzlich nach Paragraph 34 Baugesetzbuch zu behandelndes Bauland konnte der Stadtrat bis zum heutigen Tag nicht erklären.

 

„Verarschung“

Stattdessen wurde seitens des Bezirksamtes und der Zählgemeinschaft aus SPD und Grünen alles dafür getan, dem Eigentümer möglichst freie Bahn zu verschaffen.
Die angeblich vorurteilsfreie “Voruntersuchung zur Beurteilung der städtebaulichen Situation und der Entwicklungspotenziale des Areals Thälmannpark” erwies sich in Sachen Wohnbebauung des Güterbahnhofs als blanke Farce.
Alternativen wurden abgebügelt – nicht mit sachlichen Begründungen, sondern mit hinhaltenden „Es-ist-ja-noch-nichts-entschieden“-Beruhigungspillen und einer der Tranquilizer-Taktik eigentlich diametral widersprechenden Pauschalbehauptung „die Stadt braucht Wohnungen“.

"Die Bürger müssen sich verarscht vorkommen" Bezirksverordneter  Mike Szidat (SPD)

„Die Bürger müssen sich verarscht vorkommen“
Bezirksverordneter Mike Szidat (SPD)

Den Höhepunkt der „Verarschung“ (SPD-Bezirksverordneter Mike Szidat) erreichte das Tauziehen um das ehemalige Bahngelände, als das Bezirksamt die Bezirksverordneten im Glauben an einen Städtebaulichen Wettbewerb für das Areal fröhlichen über denselben debattieren ließ – im Wissen darum, dass ein solcher Wettbewerb gar nicht vorgesehen war.
Zuvor hatte der zuständige Bezirksstadtrat Anwohner und Bezirksverordnete schon mit der Offenbarung düpiert, dass eine ein Jahr zuvor angekündigte Machbarkeitsstudie zur Wohnbebauung gar nicht vorgesehen, sondern „ein Missverständnis“ gewesen sei.

Tatsächlich wurde die von Kirchner im Frühjahr 2015 im BVV-Stadtentwicklungsausschuss angekündigte Studie nie in Auftrag gegeben. Stattdessen wurde ein Powerpoint-Machwerk zum besten gegeben, bei dem anstelle der zuvor im Gespräch gewesenen 400 Wohnungen nun 600 auf die Freiflächen gequetscht werden sollten. Der Vorsitzende des Stadtentwicklungsschusses Roland Schröder (SPD) – selbst ein Bebauungsbefürworter – nannte das „investoroptimierte Planung“.

 

Fragwürdige Tonnenideologie des Senats

Getrieben zu solcherlei Fragwürdigkeiten wurde das Bezirksamt nicht zuletzt auch durch den Senat.

Der binnen kürzester Zeit zur Skandalnudel der Landesregierung avancierte SPD-Senator Andreas Geisel (Annahme von „gestückelten“ Parteispenden von Baufilzveteran Klaus Groth zur Finanzierung des eigenen Wahlkampfes, Wahlbetrug bei den Mieterratswahlen, rechtswidrige Genehmigung eines Baus am Leipziger Platz etc.) brauchte Erfolgsmeldungen in Sachen Wohnungsbau. Eine irgendwie schlüssige, nach städtebaulichen Gesichtspunkten ausgerichtete gesamtstädtische Wohnungsbauplanung hatte der Diplomökonom (Schwerpunkt: Ökonomie des Nachrichtenwesens) aber bis zum Ende der Legislaturperiode nicht vorzuweisen.

Senator Andreas Geisel (SPD): Teure Tonnenideologie

Senator Andreas Geisel (SPD): teure Tonnenideologie

Stattdessen setzte er auf Tonnenideologie: Eine (vermeintlich) hohe Zahl an Wohnungen, koste es was es wolle.

Vor allem für die künftigen Mieter.

Geisels Vorgaben : Drei Viertel der Neubauten hochpreisig (bei städtischen Wohnungsbaugesellschaften zwei Drittel), lediglich bei einem ein Viertel sollen die Mietpreise bei 6,50 Euro kalt gedeckelt werden
Sozialer Wohnungsbau, so bekannte der einstige freie Mitarbeiter der Unternehmensberatung PricewaterhouseCoopers im Sommer dieses Jahres gegenüber der Prenzlberger Stimme, stehe für ihn nicht an vorderster Stelle. Weil man, so Geisel, sonst irgendwann nur noch Sozialwohnungen und hochpreisige Wohnungen habe – und dazwischen nichts.

Die Realität sieht anders aus und die Realitätsverweigerung des Senators ist phänomenal: Während Berlin vor zehn Jahren noch über 200.000 Sozialwohnungen verfügte, sind es jetzt nur noch rund 120.000. Darüber hinaus sind allein in diesem Jahr 5.000 Wohnungen vorzeitig aus der Sozialbindung herausgefallen, weil eine Berliner Sonderregelung es Eigentümern möglich macht, vorzeitig aus der Bindung auszusteigen. Zugleich werden bis Ende 2016 aber nur 2.000 sozialgebundene Wohnungen neu gebaut.
 

Unverhohlene Nötigung

Das Verhältnis 75 Prozent hochpreisig zu 25 Prozent 6,50 Euro Kaltmiete sowie Null Sozialwohnungen ist auch für das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Greifswalder Straße vorgesehen.

Instandhaltung nur bei Akzeptanz von Neubauten

Instandhaltung nur bei Akzeptanz von Neubauten

Um ein eventuelles Ausscheren des Bezirks gar nicht erst in den Bereich des Möglichen kommen zu lassen, hatte das Haus Geisel mal eben 30 Millionen Euro aus sogenannten Ausgleichsbeträgen lockergemacht, die für die Sanierung des Wohngebietes Ernst-Thälmann-Park eingesetzt werden sollen.
Bedingung: Die Mittel fließen nur, wenn auf dem Güterbahnhof der Wohnungsbau stattfindet.

Mal davon abgesehen, dass Ausgleichsbeträge grundsätzlich nur da ausgegeben werden sollen, wo sie erhoben wurden – nämlich in den jeweiligen Sanierungsgebieten – hat diese Vorgabe das Zeug zu einer ausgewachsenen Nötigung.
Denn im Umkehrschluss lautet die Botschaft: Der Pflicht zur Instandhaltung und Erneuerung öffentlicher Flächen, Gebäude und Einrichtung wird die von Geisel geführte Senatsverwaltung nur nachkommen, wenn dem Privateigentümer der angrenzenden Fläche ausreichend Gelegenheit zur größtmöglichen Profitmaximierung gegeben wird. Im Weigerungsfalle lässt man das Wohngebiet eben weiter verkommen.

 

Die Zukunft nicht verbauen

Der vorgesehene Wohnungsbau hilft nicht nur nicht, das Defizit an Wohnungen für Normal- und Schlechtverdiener zu mindern. Bei einer Realisierung des Vorhabens – egal, ob es 400, 600 oder noch mehr Wohneinheiten werden – wird ein gegenteiliger, antisozialer Effekt eintreten: Auf Grund der überwiegend hochpreisigen Neubauten würde die „ortsübliche Vergleichsmiete“ mittelfristig stark ansteigen, was wiederum zu überdurchschnittlichen Steigerungen der bisher noch moderaten Mietpreise der Bestandswohnungen führt – mit dem bekannten Effekt, das auch dort die materiell benachteiligten Anwohner das Feld räumen müssen.

Aber das ist es nicht allein.

Potenzial Dachgeschossausbau:  Mehr Wohnungen, mehr Anwohner, fehlende Infrastruktur

Potenzial Dachgeschossausbau: Mehr Wohnungen, mehr Anwohner, fehlende Infrastruktur

Das Defizit an Schul- und Kitaplätzen, an Spiel- und Sportgelegenheiten und weiterer sogenannter „sozialer Infrastruktur“ ist bereits jetzt evident. Auch wenn es zusätzlich zu den Neubauten eine Kindertagesstätte, eine Schulerweiterung und einen Spielplatz geben sollte, würde dies höchstens den durch die Neubauten erzeugten Bedarf ausgleichen, nicht aber den bereits bestehenden Mangel beheben.
Dabei wird die Verdichtung in Prenzlauer Berg rund um den Thälmannpark auch in den kommenden Jahre weitergehen: Durch Lückenschließungen, vor allem aber durch den forcierten Ausbau von Dachgeschossen.

Hinzu kommt ein bevorstehender Generationenwechsel in den Bestandsbauten des Thälmannparks. Ein Großteil der heutigen Bewohner lebt dort bereits seit der Errichtung des Wohngebiets im Jahr 1987. Die, die nach ihnen kommen, werden voraussehbar junge Menschen mit Kindern sein. Hier entstehen künftig weitere zusätzliche Bedarfe, die wegen fehlender Grundstücke ebenfalls nicht mehr befriedigt werden können.

Die jetzigen politischen Entscheidungsträger werden dann allerdings längst in Pension sein. Die von ihnen sehenden Auges geschaffenen Probleme haben andere zu tragen.

 

 



2 Kommentare zu “Güterbahnhof Greifswalder Straße: Verbaute Zukunft?”

  1. Markus Seng

    Okt 24. 2016

    Danke, besser hätten wir es in unserer Anwohnerinitiative auch nicht zusammenfassen können … wir sammeln weiter Unterschriften für unseren Einwohnerantrag „Planverfahren Grünzug“ https://thaelmannpark.wordpress.com/einwohnerantrag-planverfahren-gruenzug/
    Cheers, Markus

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  2. Tim Schöring

    Okt 25. 2016

    Danke für den Artikel. Man kann nur ungläubig mit dem Kopf schütteln.

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