Verschwindet hier! Oder: Wie eine Entmietung vorbereitet wird

von ODK 19 Apr, 2017

Früher war sowieso alles anders. Das gilt auch für das gelbe Wohnhaus an der Kreuzung Stargarder/ Ecke Dunckerstraße.

Bis zum Jahr 2007 gehörte es einer Privatperson, die die Immobilie im Rahmen der Rückgabe einst in der DDR verstaatlichten Häuser zurückerhalten hatte. Der Mann war von einer seltsamen Art: Wann immer etwas im Haus anlag, kam er vorbei und fragte, ob das, was zu tun wäre, den Mietern auch genehm sei.

Zum Beispiel die Heizungen. Das Eckhaus wurde in den 1980er Jahren modernisiert. Dabei wurden zwar Bäder eingebaut, doch als Heizung blieb der gute alte Kachelofen Standard.
Wollte nun jemand, dass die Öfen in den in den Zimmern verschwinden und stattdessen eine moderne Etagenheizung in der Wohnung haben, schaute sich der Hausbesitzer die Sache an, überschlug die Kosten und überwies den Mietern eine entsprechende Summe: Macht mal, ihr werdet schon wissen, wie ihr es haben wollt.

Die Miete blieb bei all dem weit unter dem Level, das er – „ortsüblich“, wies es so schön heißt – hätte fordern können: Sein Credo: „ Mir reicht es, wenn ich von den Einnahmen gut leben kann.“ Das ist wohl der tiefere Grund dafür, dass dieses Haus noch heute von Menschen bewohnt wird, die sich anderswo in Prenzlauer Berg kaum eine Wohnung leisten könnten.

Doch er war nicht mehr der jüngste und so eine Immobilie bringt ja auch immer Arbeit mit sich. Im November 2007 verkaufte er das Haus an die Wiener Immowert Immobiliengruppe.
Für die Mieter änderte sich erst einmal wenig. Außer vielleicht, dass nun die Betriebskosten auf Heller und Cent abgerechnet wurden.
Klar, dass die Fluktuation gering war. Nur selten zog jemand aus, und wenn, dann weil er sich örtlich verändern wollte oder aber vielleicht eine größere Wohnung benötigte.

Die Wohnungen aber, aus denen Mieter auszogen, wurde nicht wieder vermietet. Und so wuchs der Leerstand über die Jahre peu a peu bis Ende 2014 auf sieben Wohnungen an – fast 20 Prozent des Gesamtbestands.
Dem Bezirksamt war das bis zu einer Kleinen Anfrage des damaligen Bezirksverordneten Michail Nelken vom Dezember 2014 (Linksfraktion) verborgen geblieben. Der seinerzeitige Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung Jens-Holger Kirchner (Bündnis 90/ Die Grünen) teilte in seiner Antwort auf Nelkens Frage mit:

„Ob hier tatsächlich Wohnungsleerstand im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) vorliegt, wäre zunächst zu überprüfen. Eine Überprüfung kann allerdings erst erfolgen, wenn dem Wohnungsamt die entsprechenden Personalressourcen zur Verfügung stehen. Im Ergebnis der Überprüfung würden gegebenenfalls die im ZwVbG vorgesehenen Maßnahmen eingeleitet, gegen die dem Verfügungsberechtigten die üblichen Rechtsmittel zur Verfügung stehen.“

Deutlicher kann man eine Aufforderung zum rechtsfernen spekulativen Leerstand eigentlich kaum noch öffentlich formulieren.

Leistungsloses Einkommen

Wenn in einem Mietshaus Wohnungen leer bleiben, kündigt das meist Veränderungen am Status des Hauses an. Veränderungen, die selten zugunsten der dort wohnenden Mieter ausfallen.

Der Wert der Immobilie dürfte Jahr für Jahr nicht unerheblich gestiegen sein. Leerstehende Wohnungen erhöhen den Wert zusätzlich, so dass die Eigentümer der „Immowert“ durch dem im Sommer vergangenen Jahres erfolgten Weiterverkauf ein erhebliches leistungsloses Einkommen zuteil wurde. Das Geschäftsmodell, ohne Leistung Geld einzustreichen, scheint, nebenbei bemerkt, bei der „Immowert“ ein oft geübtes zu sein. Auch bei anderen Häusern, etwa der Immanuelkirchstraße 35 ist man ähnlich verfahren.

Dass die „Immowert“ das Haus überhaupt so einfach gewinnbringend weiterverkaufen konnte, ist bemerkenswert. Denn bereits 2013 hatte der damalige Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner angekündigt, in solchen Fällen vom seit ewigen Zeiten im Baugesetzbuch festgeschriebenen Vorkaufsrecht der Kommune Gebrauch zu machen. Warum das – immerhin drei Jahre nach Kirchners Ankündigung – nicht geschah, ist unklar.

Die Voraussetzungen jedenfalls waren gegeben: Die Immobilie befindet sich in einem sozialen Erhaltungsgebiet, eine teure Modernisierung nach einem Weiterverkauf war wahrscheinlich und auf Grund der sozialen Struktur der Mieterschaft war hier eine künftige Verdrängung absehbar.

So aber nahmen die Dinge ihren Lauf. Im Februar dieses Jahres flatterten den Bewohnern der Stargarder Straße 28/Dunckerstraße 23 Briefe des mit der Verwaltung der Immobilie beauftragten Unternehmens „cityofberlin immobilien group“ ins Haus.
Der Inhalt dieser Schreiben lautet – kurz zusammengefasst – „Verschwindet hier, aber ’n bisschen dalli!“

184 Euro pro Monat für den Aufzug, 140 Euro für 1,5 Quadratmeter Balkon…

Natürlich wurde das nicht wörtlich so formuliert. Zumindest in den meisten Fällen nicht.

Die Schreiben trugen die Überschrift „Modernisierungsankündigung“ und in ihnen wurde die Zustimmung zu allerlei An- und Umbauten verlangt, die den Mietpreis in eine solche Höhe treiben würden, dass bei deren Realisierung die meisten Mieter sich eine andere Bleibe suchen müssten. Unter anderem, erzählen Bewohner des Eckhauses, sei vorgesehen, zwei Fahrstühle hofseitig anzubauen. Allerdings erst einmal nicht bis zu den geplanten Dachgeschosswohnungen – denn die sollen erst später entstehen.

Schlappe 184 Euro pro Monat soll jeder Mieter für die Verengung des Hofes mit den Aufzügen, die niemand will und braucht bezahlen.
Die vorhandenen Gasetagenheizungen sollen herausgerissen und die Kosten für die Entfernung der bisherigen Heizung ebenso auf die Miete umgelegt werden, wie der Einbau einer neuen Zentralheizung.

Zur Wohnwerterhöhung sollen an Fenstern zum sowieso schon engen Hof, auf dem die vor allem sommers die nicht eben schmeichelhafte Gerüche verbreitenden Abfallbehälter der im Erdgeschoss angesiedelten Gaststätte stehen, Balkons angeschraubt werden. Monat für Monat werden dann 140 Euro – netto, also ohne Duftzulage – für einen 1,5 Quadratmeter großen Balkon auf die Miete draufgeschlagen.

Fassadendämmung herbeibegutachtet

Am meisten aber, das weiß noch jeder Abzocker aus der Immobilienbranche, ist mit der sogenannten „energetischen Sanierung“ zu verdienen. Also soll die Fassade des Eckhauses „gedämmt“ werden.

Das wird zwar erst dann genehmigungsfähig, wenn mehr als zehn Prozent des Putzes erneuert werden muss – aber auch hier wusste die Verwaltung „CityofBerlin“ Rat.
Sie holte sich einen Gutachter, der zwar nicht wirklich einer ist, aber immerhin den Titel „Architekt“ im Briefkopf führt.
Und nicht nur das. Als Geschäftsführer von mindestens sechs Unternehmen (Adamma Investment GmbH, Bimic Real Estate GmbH, Dremic Projektentwicklung GmbH, Eggenfeldener Straße 100 München Immobilie Verwaltung GmbH, Mapas Invest GmbH, Salmar Invest GmbH) weiß Markus Hagen – so der Name des „Gutachters“ – auch, worauf es ankommt, wenn es um den Höchstprofit geht.

So attestierte er den augenscheinlich völlig intakten Fassaden, sie wären zu 58 Prozent beschädigt.
Als Beleg führte er nur aus unmittelbarer Nähe erkennbare, haarfeine Schwindrisse an, die sich höchstwahrscheinlich schon unmittelbar nach dem Verputzen des Hauses im Jahr 1986 gebildet hatten und sich bis heute offensichtlich nicht vergrößert haben.

In einem Telefonat konterte Putz-“Experte“ Hagen die Frage der Prenzlberger Stimme, ob er denn glaube, dass sein „Gutachten“ einer Überprüfung durch die Pankower Baubehörde standhalten könne, mit der erstaunlichen Aussage „Die Baubehörde hat sowieso keine Ahnung“. Begründung: „Das sind keine Fachleute.“

Möglicherweise kommen Eigentümer und Verwaltung ja mit des Hagens „Gutachten“ tatsächlich durch.
Frau T. Von der Pankower Bauaufsicht, so erzählen die Mieter, erkennt die Notwendigkeit eines behördlichen Gutachtens durchaus an. Allerdings werde es nur dann erstellt, wenn der Bezirk das Geld dafür auftreiben kann.

Kontrolle der Einhaltung rechtlicher Vorgaben unter Vorbehalt der aktuellen Kassenlage… man könnte es auch „Pankower Landrecht“ nennen.

Doppelte bis dreifache Miete, Mietvertragskündigung mit fragwürdiger Begründung

Die Ausgangslage ist klar. Die Aussichten sind es ebenfalls.

Noch, so erzählt eine Mieterin der Prenzlberger Stimme, betrage bei ihr die Kaltmiete 565 Euro, Nach der Modernisierung soll sie voraussichtlich rund 1.300 Euro bezahlen
Den anderen Mietern ergeht es ähnlich. Eine große Anzahl von ihnen wohnt schon seit Jahrzehnten im Haus und würde bei der Umsetzung der Wünsche des Eigentümers und seiner Verwaltung das Dach über den Kopf verlieren.

Dass das nicht zwingend mittels Teuermodernisierung und astronomische Mietpreise geschehen muss, zeigt die Kündigung des Mietvertrages eines Bewohners mit Schwerbehindertenstatus, der in dem Eckhaus seit Jahr und Tag als Hauptmieter in einer Wohngemeinschaft lebt.

Die Verwaltung „CityofBerlin“, die übrigens schon im Skandalfall Gleimstraße 52 eine Rolle spielte, begründete ihre Rauswurfabsicht mit der Behauptung, der Mieter hätte ohne Einwilligung des Eigentümers untervermietet. Tatsächlich lag eine Einwilligung der Voreigentümer vor. Die Verwaltung kümmert das nicht.

Seien es Widersprüche der Mieter gegen die Modernisierung, sei es der Einspruch gegen die Kündigung mit der offensichtlich unzutreffenden Begründung: „CityofBerlin“ spielt bei all dem „Toter Mann“.
Keine Reaktion, nichts.
Stattdessen wurden kürzlich erneute, leicht modifizierte Modernisierungsankündigungen verschickt – auch die Kündigung des schwerbeschädigten Mieters wurde bekräftigt.

Hausverwaltung und Eigentümer-Vertreter stellen sich stumm

Die Prenzlberger Stimme wollte in Erfahrung bringen: Wissen die Eigentümer – beziehungsweise ihr Vertreter in Deutschland – von dem bemerkenswerten Vorgehen der von ihnen beauftragten Verwaltung?

Grundstückseigentümer ist seit dem vergangenen Sommer eine Gesellschaft namens BlumZweig Berlin GmbH und Co. KG. Die wiederum gehört einer BLUPAZ Management GmbH, die ihrerseits einige weitere GmbH und Co KGs dirigiert. Geschäftsführer – und wohl auch Eigentümer – sind zwei Männer aus Israel.
Das ganze ist wohl so, wie es ausschaut: Zwei Geschäftsleute, die im Ausland nach günstigen Anlagemöglichkeiten suchen und im Berliner Immobilienmarkt gute Renditechancen sehen, haben bei einem scheinbar günstiges Angebot zugegriffen.

Da aber aus dem fernen Nahen Osten die Geschäfte in Berlin nicht immer so gut zu überblicken sind, braucht es jemand vor Ort. Dieser Jemand heißt Boris Paterok. „Rechtsanwalt Boris Paterok“, wie es im Handelsregister vermerkt ist.

Paterok, der nicht nur bei den anderen Kommanditgesellschaften der „BLUPAZ“ als Briefkastenadresse („c/o“) vermerkt ist, sondern auch selbst aktiv Immobiliengesellschaften führt, ist nicht so leicht zu erreichen.

Ein statischer Webauftritt, der die Existenz einer normalen Rechtsanwaltskanzlei suggeriert, nennt eine falsche, offensichtlich veraltete Adresse. Doch auch unter der im Handelsregister aufgeführten Anschrift in der Lichtenberger Josef-Orlopp-Straße beziehungsweise der der Anschrift zugeordneten Telefonnummer war Boris Pasterok nicht anzutreffen.

„Ich danke Ihnen für Ihr Verständnis.“

Als die Prenzlberger Stimme ihn schließlich über einen seiner Mobiltelefonanschlüsse erreichte, gab sich Pasterok unwissend. Die gesamte Abwicklung Angelegenheit obliege der Verwaltung „CityofBerlin“. Weder sei er über Einzelheiten informiert, noch in sie involviert.

Eine Aussage, die bei Martin Schlegel, Geschäftsführer der „CityofBerlin“ gar nicht gut ankam. Nach einer ersten Zurückweisung von Pateroks Darstellung, war sein Mitteilungswille dann allerdings auch schon erschöpft.
Er bat um Verständnis, dass er erst mit dem Vertreter des Eigentümers – also Boris Paterok – Rücksprache halten müsse.

Immerhin: Im Gegensatz zu den Mietern des Eckhauses Stargarder Straße 28/ Dunckerstraße 23 erhielt die Prenzlberger Stimme eine schriftliche Antwort auf ihre Anfragen. Eine davon lautete: Können Sie die Sorge der Mieter entkräften, dass mit den vorgesehen Bauarbeiten (einschließlich des Aufstellens eines Gerüsts) begonnen wird, bevor alle erforderlichen Genehmigungen seitens der Pankower Baubehörde erteilt wurden?

Die Antwort von „CityofBerlin“-Chef Martin Schlegel: „Nach Rücksprache mit dem Eigentümer teile ich Ihnen mit, daß dieser sich zu den von Ihnen gestellten Fragen nicht äußern möchte. Ich danke Ihnen für Ihr Verständnis.“

Auf der letzten Tagung der Pankower Bezirksverordnetenversammlung beuftragte das Pankower Bezirksparlament das Bezirksamt, mit den Eigentümern über ein Sozialplanverfahren zu verhandeln. Ein solches Verfahren kann jedoch nicht erzwungen werden.