Verschwindet hier! Oder: Wie eine Entmietung vorbereitet wird (Teil 3)

 

Man stelle sich vor, ein Obst- und Gemüsehändler wird beauftragt, ein agrarwissenschaftliches Gutachten darüber zu erstellen, in welchem Zustand sich eine größere Apfelbaumplantage befindet. Denn die Qualifikation des Händlers steht ja außer Frage, schließlich hat er doch jeden Tag mit Äpfeln zu tun.
Absurd?
Nicht, wenn es statt um Obstplantagen um die Beurteilung von Häuserfassaden geht.

Als die Mieter des Eckhauses Stargarder Straße 28/ Dunckerstraße 23 im Februar von der Hausverwaltung des Eigentümers eine Modernisierungsankündigung mit der Aussicht auf eine Verdoppelung der bisherigen Miete erhielten, war darin auch die Ankündigungen einer sogenannten energetische Sanierung enthalten.
Elf Prozent der Modernisierungskosten darf der Vermieter auf die Miete draufschlagen – auch dann noch, wenn all das, was ein- und angebaut wurde, schon längst durch die erhöhte Miete abbezahlt ist. Eine Lizenz zum Gelddrucken.

Ein beliebtes Mietpreispreisexplosionsmittel ist die Wärmedämmung von Hausfassaden. Die bringt zwar nicht immer tatsächlich eine merkbare Einsparung an Energie, ist dafür aber schön teuer.

Der Bezirk kann ein solches mietpreistreibendes Handeln unter Umständen untersagen – und zwar dann, wenn höchstens zehn Prozent der Fassade beschädigt und ein “anfassen” der gesamten Hauswand daher nicht nötig ist. Die Nachweispflicht, dass die Schäden größer sind, liegt beim Immobilieneigner.

Kein Problem für den Eigentümer BlumZweig Berlin GmbH und Co. KG – beziehungsweise dessen Verwaltung namens „CityofBerlin“: Ein umfangreiches, Fassadenschäden behauptendes Gutachten wurde dem Bezirksamt umgehend übermittelt.
 

Es muss ja nicht immer ein Fachmann sein…

Naja, Gutachten… .

Um seriöse Aussagen über die Qualität eines äußerlich intakten Fassadenputzes machen zu können, muss über die gesamte Fläche die Putzfestigkeit geprüft werden, ebenso dessen Wasseraufnahme. Die Fassade muss auf Hohlstellen im Putz geprüft werden, die Haftung zwischen den Putzschichten wäre zu untersuchen, die Haftzugfestigkeit der Oberfläche…
Kurz, es gehört etwas mehr dazu, als mal eben an ein zwei, drei Stellen an der Fassade zu kratzen.
Dafür gibt es speziell ausgebildete Fachleute und auf solcherlei Tun spezialisierte Unternehmen.

Doch solche durch ausgeweisene Fachleute durchgeführten Dienstleistungen sind nicht ganz preiswert – und ob sie das vom Eigentümer gewünschte Ergebnis liefert, dürfte zuweilen auch fraglich sein.

Es wundert also nicht, dass der Eigentümer auf anerkannte Sachverständige verzichtete, sondern einen ihm oder seiner Verwaltung offenbar gut bekannten Architekten namens Markus Hagen mit dieser Aufgabe betraut hatten.

Architekten haben zwar auch etwas mit Hausbau und -sanierung zu tun, vor allem aber in Sachen Formen, Statik und Grundrissen. Die Qualität eines Fassadenputzes zu beurteilen fällt eher nicht in deren Kompetenzbereich.
Dafür aber verfügt Hagen über andere Qualifikationen.
So ist er selbst Geschäftsführer – und wohl auch Eigentümer – mehrerer Immobilienunternehmen (Adamma Investment GmbH, Bimic Real Estate GmbH, Dremic Projektentwicklung GmbH, Eggenfeldener Straße 100 München Immobilie Verwaltung GmbH, Mapas Invest GmbH, Salmar Invest GmbH) und weiß daher, worauf es im Falle eines Falles ankommt. Und so dichtete er den äußerlich intakten Fassaden einen Schadensgrad von zum Teil über 50 Prozent an.
 

Pi mal Daumen mit dem Faktor 2

Doch, “Andichten” ist schon der korrekte Begriff.
Denn der fachfremde Putzprüfer klopfte und kratzte ein wenig über Kopfhöhe ein paar Löcher in den Putz – unter anderem in der Nähe eines Gaststättenküchenfensters, aus dem naturgemäß kontinuierlich sommers wie winters besonders warmfeuchte Luft entweicht – und wusste dann angeblich auch über den Rest der Außenhaut des vierstöckigen Hauses Bescheid.

In seinem „Gutachten“, dass der Prenzlberger Stimme vorliegt, liest sich das dann so:

„Die Flächen von Oberkante Gelände bis m Höhe wurden im Detail geprüft.“

Die fehlende Angabe der Meterzahl ist nicht etwa dem bei der Prenzlberger Stimme in Festanstellung befindlichen Tippfehlerteufel geschuldet – das steht so im Original.

Und weiter ist da zu lesen:

“Die Flächen von 4m Höhe bis Unterkante Traufe wurden einer Sichtprüfung unterzogen. Da aufgrund der Entfernung nicht alle Schadflächen durch Klopfprüfungen auf Hohlstellen und Risse untersucht werden konnten, haben wir die obere Fläche mit dem Faktor 2 angesetzt.”

Mit anderen Worten, der Obst- und Gemüsehändler hatte mal eben aus einiger Entfernung einen Blick auf die Apfelbaumplantage geworfen und befunden, dass die Wurzeln der Bäume in der Tiefe des Erdreiches nicht gesund aussehen und die Plantage daher gerodet werden muss.

Ein Foto in luftige Höhen, garniert mit gefährich wirkenden Faserstiftstrichen

Illustriert wurde das Ganze vom Erdgeschoss-Löcherklopfer mit bunten Tabellen und einigen aus der Entfernung geschossenen Fotos (die ein intakte Fassade zeigen), auf denen dann mit rotem und schwarzem Faserstift angebliche “Schadstellen” eingezeichnet wurden – in Stockwerkhöhen, die Architekt Hagen nie erklommen und aus der Nähe betrachtet, geschweige denn mit seinem Klopfwerkzeug berührt hätte. Pi mal Daumen “mit dem Faktor 2 angesetzt”. Von einem Fachfremden.
Das Stadtentwicklungsamt des Bezirkes Pankow befand dieses phantasievolle Werk des Architekten Markus Hagen für ausreichend und genehmigte die Fassadendämmung zu Lasten der Mieter.
 

Einfache Frage, keine Antwort

Auf der vorletzten Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses fragte die Prenzlberger Stimme den zuständigen Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn, warum das Bezirksamt gegenüber dem Eigentümer nicht auf ein Gutachten eines fachkundigen und zertifizierten Gutachter bestanden hat. Der Stadtrat hob die Schultern – und versprach beim zuständigen Fachbereich seines Amtes nachzufragen.

Bei der darauf folgenden Ausschusssitzung war der Fachbereich Stadterneuerung in Person seines Leiters Christoph Speckmann selbst anwesend.

Als nun die naheliegende Frage wiederholt wurde, referierte Speckmann einigermaße erregt darüber, dass das Gutachten Architekten Hagen zuvor noch viel lückenhafter gewesen sei man man daher sehr wohl Nachbesserungen seiner ursprünglichen Darstellungen verlangt und auch erhalten habe.

Diese sicher auch ganz interessante Mitteilung des Fachbereichsleiters hatte zwar mit der gestellten Frage nicht wirklich etwas zu tun – dennoch hielt Speckmann sie für beantwortet.

Auf ein eigenes (Gegen-)Gutachten hatte das Bezirksamt wohlweislich verzichtet. Begründung: Für so etwas seien keine Geldmittel vorhanden.
 

Für den Eigentümer die billigste, für die Mieter die teuerste Variante

Nicht wenige Mieter, die in dem Eckhaus Stargarder/ Ecke Dunckerstraße schon seit Jahrzehnten wohnen, hatten sich in den vergangenen Jahren eine Gasetagenheizung einbauen lassen. Die werden nun herausgerissen, denn der Eigentümer will eine Zentralheizung installieren.

Allerdings wird die Anlage nur Wärme für die Heizung liefern – das Warmwasser soll künftig mit in den Wohnungen angebrachten Elektroboilern erzeugt werden.
Zwar ist die Erzeugung von Warmwasser durch Elektroenergie die mit Abstand teuerste Variante, auf der anderen Seite spart sich der Eigentümer damit die Verlegung von Heizungsrohren.

„Für den Eigentümer die preiswerteste und für die Mieter die teuerste Lösung“ muss auch Bezirksstadtrat Kuhn zugeben.
Doch ist durch elektrischen Strom erzeugtes Warmwasser nicht nur für die Nutzer teurer.

Der Einsatz wertvoller elektrischer Energie zum Aufheizen des Wassers ist auch unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz fragwürdig. Selbst wenn die elektrische Energie im günstigsten Fall in einem besonders effizienten GuD-Kombikraftwerk hergestellt würde, wäre der Verbrauch an Erdgas – und somit auch der CO²-Ausstoß etwa doppelt so hoch wie bei Verwendung eines Gastherme.

Minimalaufwand für den Eigentümer, dauerhafte Höchstkosten für die Mieter – und dazu eine Energiebilanz, die dem ursprünglichen Sinn der Energieeinsparverordnung, auf deren Grundlage die „energetische Sanierung“ erfolgt, diametral entgegen steht.

Für das Bezirksamt war das dennoch kein Grund, dem Eigentümer eine Genehmigung zu versagen.

 

 

Anspruch und Realität

„Es wird vereinbart, die Kriterien der (sozialen Erhaltungs- ODK)Gebiete zu evaluieren und fortzuschreiben. Dabei hat die Angemessenheit energetischer Sanierung und die Entwicklung von weiteren Instrumenten gegen den Missbrauch der EnEV (Energieeinsparverordnung – ODK) zur Mietervertreibung besondere Bedeutung“

Die Zielstellung in der Kooperationsvereinbarung der Pankower Zählgemeinschaft von Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen und SPD lässt an Deutlichkeit nichts zu wünschen übrig. Doch die Realität ist offenbar noch immer eine andere.
Am Beispiel des Eckhauses Stargarder Straße 28/ Dunckerstraße 23 dokumentiert die Prenzlberger Stimmem in einer Langzeitbeobachtung, wie Mietervertreibung auch in einem als „Soziales Erhaltungsgebiet“ ausgewiesenen Bereich trotz hehrer politischer Ziele auch weiterhin offenbar problemlos funktioniert.

 

Bisherige Berichte:

Verschwindet hier! Oder: Wie eine Entmietung vorbereitet wird (Teil 1: Wie alles anfing)
Verschwindet hier! Oder: Wie eine Entmietung vorbereitet wird (Teil 2: Sanierungshürden beseitigt)

 

 

4 Kommentare zu “Verschwindet hier! Oder: Wie eine Entmietung vorbereitet wird (Teil 3)”

  1. unfassbar, dass sie damit scheinbar auch noch durchkommen

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  2. Manchmal denke ich, der ganze energetische Sanierungskram allen voran die Wärmedämmung wurde nur eingeführt, um Wohnraum schneller entmieten zu können. https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article114866146/Die-grosse-Luege-von-der-Waermedaemmung.html

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  3. Sigi Gust via Facebook

    Jul 19. 2017

    Wen soll man hier noch wählen wenn alle kungeln? 😠

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