Pilotprojekt in Prenzlauer Berg: Pokern mit offenen Karten

Neu ist daran gar nichts.

Das Vorkaufsrecht, das Kommunen ausüben können, um in Millieuschutzgebieten Spekulationsverkäufe zu unterbinden, steht seit Jahr und Tag im Baugesetzbuch. Bei praktisch jedem Hausverkauf in diesen Gebieten muss der Verkäufer eine sogenannte Negativbescheinigung beantragen, mit der der Bezirk kund tut, dass er sein gesetzlich verbrieftes Recht zum Erwerb der Immobilie nicht in Anspruch nehmen will.

Obwohl sich die Prenzlberger Stimme dunkel daran erinnert, dass der seinerzeitige Bezirksstadtrat Jens-Holger Kirchner (Bündnis 90/ Die Grünen) schon vor vier, fünf Jahren immer mal wieder angekündigt hatte, jetzt aber wirklich mal mit dem Vorkaufsrecht ernst zu machen, passierte – na klar – nichts.

Negativbescheiningungen gabs sozusagen gratis und unbesehen – zur Verwaltungsentlastung hätten sich verkaufswillige Immobilienspekulanten die Zertifikate auch selbst ausstellen können – es hätte nichts geändert.
 

„Nu fang’wa jleich an!“ (Otto Reutter)

Mit der neuen Landesregierung und dem neuen Bezirksamt – beide in den Farben Rot, Rosa und Grün gehalten – sollte nun alles ganz, ganz anders werden. Zumal ja auch ein neuer Stadtrat seinen Dienst antrat.

Erst einmal wurde aber gar nichts anders, denn es gab das seit Bestehen dieser Stadt als Bundesland übliche Ping-Pong zwischen Senat und Bezirk: „Du bist zuständig!“ „Nein du!“ „Unsinn, du bist dran!!“

Diese Runde ging dann aber doch eindeutig an die Senatsverwaltung. Sie hatte recht: Schon immer waren die Bezirke für das Ziehen des kommunalen Vorkaufsrechtes zuständig. Aber wenn man es nie in Betracht gezogen hat, es wirklich anzuwenden, kann sowas schon mal in Vergessenheit geraten.

Vergessen wurde offenbar auch, wie diese uralte gesetzliche Regelung eigentlich funktioniert.

Was macht man in einem solchen Falle? Richtig, man startet erst einmal ein Pilotprojekt.
Der Begriff stammt aus der grauen Frühzeit des Flugwesens („Das Flugwesen, Genossen Bauern , es entwickelt sich…“) und bedeutet soviel wie: Kann ruhig schon mal abstürzen.

Das Pilotprojekt

„Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt einen Vorkauf nur, wenn begründete Annahmen bestehen, dass das Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten, durch den Kauf und den Zweck, den der Erwerber damit verbindet, beeinträchtigt wird.“

Bezirksstadtrat Kuhn in einer Antwort auf eine Kleine Anfrage des Bezirksverordneten Johannes Kraft

Auserkoren für den Versuchsflug wurde das Haus Danziger Straße 55. Hier schienen alle Voraussetzungen vorhanden zu sein: Ein Haus, das durchaus der Sanierung bedürfte – aber auch schon unsaniert mit Gewinn an einen Kaufwilligen weitergegeben werden sollte. Der potenzielle Käufer – „Deutsche Wohnen“ geheißen – ist berüchtigt für das Verlotternlassen seiner Wohnungsbestände und für seine verlotterten Sitten im Umgang mit Mietern.

Es war also anzunehmen, dass jener Immobilienkonzern in absehbarer Zeit dafür sorgen würde, dass den angestammten Mietern der Garaus gemacht wird.
Schon deshalb, weil jenes börsennotierte Unternehmen für seine rigorose Renditepolitik bekannt ist und daraus folgend, weil die gebotene, absurde Summe von sechs Millionen Euro mit den bisher aufgerufenen Mieten oder auch moderaten Mieterhöhungen in den kommenden Jahrzehnten nicht zu refinanzieren ist.

Da die Kommune – also das Land Berlin oder der Bezirk Pankow – keine eigenen Wohnhausbestände aufbauen will, kann sie nur als Zwischenhändler auftreten. Der Enderwerber nach vollzogenem Vorkaufsrecht sollte daher in der Regel eine stadtische Wohnungsbaugesellschaft oder eine Genossenschaft sein.

Auch hier schien alles zum Besten zu stehen: Die Bremer Höhe e.G stand bereit, das Haus zu erwerben – wenn auch nicht zu einem so irrwitzigen Preis.
 

Knallhart verhandeln

Eigentum ist in Deutschland ein Heiligtum – vor allem wenn es sich um das Eigentum von Immobilienspekulanten und Großkonzernen handelt (bei Sozialhilfe- und Hartz-4-Empfängern sieht das natürlich etwas anders aus). Die einschränkende Sozialklausel der deutschen Verfassung (Artikel 14 Absatz 2:“Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“) ist da lediglich die Stefanie Hertel des Grundgesetzes: Für manchen ganz unterhaltsam, aber nicht wirklich bedeutungsvoll.

Also sollte eine Kommune nicht unbedingt so einfach vorkaufen – das könnte Stress mit den Gerichten geben – sondern ist gehalten, zuerst eine sogenannte Abwendungsvereinbarung anzustreben.

Das bedeutet, dass ein Kauf zum Verkehrswert erst einmal angedroht und gleichzeitig der Versuch unternommen wird, dem zukünftigen Eigentümer zugunsten der Mieter die Zusicherung abzuringen, nicht den höchsten, sondern bloß den zweithöchsten Profit zu erzielen.
Von Vorteil ist das auch für die Kommune: Im günstigsten Fall muss sie nichts investieren – und die Mieter können dennoch bei bezahlbaren Mieten in ihrem Zuhause verbleiben.

Das soll hier und da auch schon mal geklappt haben. Ganz einfach, weil die Kommune in „Hier und Da“ keinen Zweifel daran gelassen hatte, sofort zuzugreifen, falls eine solche Vereinbarung nicht zustande kommt.
Knallhart verhandeln – und sich vor allem, nicht in die Karten gucken lassen. Erst recht, wenn man eigentlich gar nicht in der Lage ist, bizarre Mondpreise zu bezahlen.
Wie beim Pokern.
So, dass der Immobilieneigner denken muss: Mein Gott, wenn die das wirklich durchziehen, dann kann ich ja gar keinen Gewinn mehr machen. Und vielleicht aus dieser Überlegung heraus der Abwendung des Vorkaufes zu den Bedimgungen der Kommune zustimmt.

Ein Mann der gut gesetzten Pointe

Aber wir sind ja nicht in „Hier und Da“ – wir sind in Berlin-Pankow.

Und also setzte sich Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn eines schönen Maientages – mithin bereits vor oder während der Verhandlungen mit dem potenziellen Käufer – an den Rechner und ließ die Welt im Allgemeinen und die „Deutsche Wohnen“ im Besonderen wissen: Macht euch keinen Kopf Leute, wir können das Haus gar nicht kaufen.

Natürlich hatte er das nicht so salopp formuliert.

Sondern er schrieb auf der Webseite der Pankower Bündnisgrünen:

„Die Verkehrswertermittlung durch das Amt nach den vorgeschriebenen Verfahren hat leider einen ebenso hohen Wert wie den Verkaufspreis ergeben. Auch die um Unterstützung gebetene Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat nach erster Prüfung der Verfahren mitgeteilt, dass der von uns ermittelt Wert dem Grunde als auch der Höhe nach plausibel erscheint. Die bisher angesprochenen Drittkäufer (2 städtische Wohnungsbaugesellschaften, eine Genossenschaft) können so einen Preis nicht zahlen, und die Senatsverwaltung für Finanzen übernimmt auch nicht die Differenz von mind. 1,7 Mio. Euro zum Verkaufspreis. Nun haben wir die Käuferin zur Anhörung gebeten und im Gespräch den Entwurf einer Abwendungsvereinbarung übergeben. Es bleibt abzuwarten, wie diese reagiert.“

Allein der letzte Satz beweist: Bezirksstadtrat Kuhn hat das Talent, Pointen zu setzen.

Das Ergebnis war dementsprechend überraschend: Die „Deutsche Wohnen“ hat das Haus Danziger Straße 55 gekauft, ohne das großherzige Angebot des Bezirksstadtrates auch nur ernsthaft in Erwägung zu ziehen.
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Vorschau

In der kommenden Woche berichtet die Prenzlberger Stimme über einen Sparkassendirektor, der sich über Fehlbeträge in seiner Filiale verwundert zeigt, nachdem er öffentlich bekannt gegeben hatte, dass sowohl Eingangs-, als auch Tresortüren seines Instituts unverschließbar sind und auch die Verbindungen zu Wachschutz und Polizei bis auf weiteres gekappt wurden.