Immanuelkirchstraße 35: Offene Fragen – und ein erkennbarer Vorsatz

 

Auch beim ersten Verhandlungstag dritten Räumungsklage gegen einen weiteren Mieter des Hauses Immanuelkirchstraße 35 kam die Rede wieder auf die bemerkenswerte Aufhebung des Bestandsschutzes für das Gebäude und der damit verbundenen Aushebelung des sozialen Erhaltungsrechts.
Die Richterin konnte es nicht verstehen, warum – im Gegesatz zu eigentlich allen anderen Prenzlauer Berger Altbauten – Grundrisse für den Einbau und Duschen so weit verändert werden mussten, dass aus der Immobilie quasi ein Neubau wurde.

Bezirksksstadtrat Vollrad Kuhn hingegen hält die Sache für abgeschlossen. In einer Reaktion auf die Veröffentlichung der Aktenrecherche Prenzlberger Stimme zum Fall Immanuelkirchstraße 35 teilte er mit:

Der Vorgang wurde bereits ausführlich im zuständigen Ausschuss und im Bezirksamt diskutiert, auch hat das Rechtsamt im Nachhinein geprüft mit folgendem Ergebnis: die Baugenehmigung ist rechtmäßig erteilt worden, die Antragsprüfkriterien (im Amtsblatt veröffentlicht) sind dabei in einem umfangreichen und länger andauernden Prozess vom Fachbereich herangezogen worden.

Es soll hier nicht über das bezirkliche Rechtsamt geurteilt werden, das es auch schon mal schaffte, in ein und derselben Sache zwei völlig gegensätzliche Ansichten zu vertreten – wie einst in der Causa Belforter Straße.
Vielleicht ist es ja tatsächlich möglich, die Ausnahmebestimmungen des sozialen Erhaltungsrechts so weit auszulegen, dass am Ende jedes sanierungsbedürftige Haus zum bestandsschutzlosen Neubau mutiert. Die Klärung dieser Frage stünde aber erst am Ende einer ganzen Kette von aufklärungsbedürftigen Umständen.

 

Bezirkliche Bau- und Wohnungsaufsicht – den Gewinnerwartungen des Immobilieneigners verpflichtet?

Das beginnt mit dem unverständlichen Vorgehen der bezirklichen Bau- und Wohnungsaufsicht.

Nicht ein einziger Satz ist in den von der Prenzlberger Stimme eingesehenen drei Aktenordnern darüber zu finden, dass die mit der Angelegenheit betraute Sachbearbeiterin auch nur einmal Mal den Bauherrn darauf hingewiesen hätte, dass Grundrissveränderung und andere wertsteigernde Maßnahmen in einem sozialen Erhaltungsgebiet grundsätzlich unzulässig sind.

Stattdessen: Sorge um die „Wirtschaftlichkeit“ für den Bauherrn und Ermunterung zu weiteren erhaltungssatzungswidrigen Umbauten, wie einem innenliegenden Fahrstuhl, dessen Installation die gesamte Statik des Hauses berührt – was wesentlich zu Aufhebung des Bestandsschutzes beigetragen hat.

Gehört eine solche Sorge um das wirtschaftliche Wohl eines privaten Immobilieneigners zu den Aufgaben einer kommunalen Bauaufsicht? Wurde schon immer so verfahren? Oder nur bei diesem Projekt? Fragen, die die Wortmeldung des zuständigen Stadtrates nicht beantwortet.

 

Das Versagen ist offensichtlich – die Gründe dafür sind es nicht

Noch mehr Fragen wirft die Handlungsweise des Fachbereiches Stadterneuerung und dessen Leiters Vhristoph Speckmann auf.

Selbst wenn es Versäumnisse bei der Bau- und Wohnungsaufsicht in Sachen gegeben haben sollte – der Bereich Stadterneuerung ist jene Institution, die die Fehler korrigieren kann und muss. Denn von deren Zustimmung hängt es ab, ob ein eine Baugenehmigung in einem sozialen Erhaltungsgebiet erteilt wird oder nicht.

Am 24. Juni 2016 wurde vom Fachbereich Stadtentwicklung in Begleitung des Architekten eine Begehung des Hauses Immanuelkirchstraße 35 durchgeführt. Dass das, was dort mit eigenen Augen gesehen wurde, geeignet war, eine Bestandsschutz- und damit Erhaltungsaufhebung in Erwägung zu ziehen, ist der kurzen Notiz nicht zu entnehmen. Vermerkt ist aber:

„Beim Besichtigungstermin weist er (der Architekt des Bauherren – ODK) darauf hin, dass wegen nicht mehr vorhandenem Bestandsschutz Anforderungen durch das BWA (Bau und Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes – ODK) gestellt werden (…).“

„Nicht mehr vorhandenem Bestandsschutz…“ – dem Leiter des Fachbereiches Stadterneuerung Christoph Speckmann war klar gewesen: Sollte dies zutreffen, sind alle Möglichkeiten, das soziale Erhaltungsrecht in diesem Haus durchzusetzen, verloren.
Dass er sich unmittelbar – und nicht erst um einiges später – nach dieser Nachricht mit der zuständigen Bereich Bau- und Wohnungsaufsicht, die im selben Dienstgebäude sitzt, in Verbindung setzte, um den Sachverhalt abzuklären, ist aus den Akten nicht ersichtlich. Der Fortlauf der Ereignisse zeigt, dass er es zu diesem Zeitpunkt offenbar tatsächlich unterließ.

Warum? Auch das ist unklar.

Noch bemerkenswerter erscheint eine weitere Unterlassung.

 

Trotz eindeutiger Vorgaben den Bezirksstadtrat nicht informiert

Kurz nach seiner Amtsübernahme hatte der damalige Stadtentwicklungsstadtrat Jens-Holger Kirchner die Regel eingeführt, bei bedenklichen Entwicklungen frühzeitig die Bezirksverordneten zu unterrichten, um ihnen die Gelegenheit zu geben, nicht erst zu reagieren, wenn das unerwünschte Ereignis kurz bevor steht oder gar schon eingetreten ist.

Voraussetzung dafür ist natürlich, dass der Stadtrat seinerseits durch die Fachbereiche informiert wird – sei es über den kurzen Weg per Telefon, Mail oder Flurgespräch oder aber auf dem wöchentlichen Jour Fixe, zu dem Kirchner seine Fachbereichsleiter lud, um die aktuellen Entwicklungen zu besprechen. Das Haus Immauelkirchstraße 35 war dort aber offensichtlich bis in den Spätherbst hinein kein Thema.

Gegenüber der Prenzlberger Stimme erklärte Jens-Holger Kirchner, dass er das erste Mal über ein mögliches Bestandsschutzproblem in der Immanuelkirchstraße auf dem Jour Fixe vom 18. November gehört habe.

Die Aktenlage bestätigt Kirchners Aussage.

Das erste und einzige Mal, dass Fachbereichsleiter Christoph Speckmann in Gegenwart des Stadtrats die Bestandsschutzfrage erwähnt, ist für jene Sitzung im November aktenkundig.

In einer Aktennotiz des Leiters der Bau- und Wohnungsaufsicht Jürgen Rupprecht ist zu lesen:

“Im heutigen JF BzStR (Jour Fixe beim Bezirksstadtrat – ODK) 14.11 2016 fragte Herr Speckmann nach, inwieweit bei diesem Vorhaben (Immanuelkirchstraße 35 – ODK) der Bestandsschutz ob der umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen etc. aufgehoben sei. Die Folge wäre wohl, dass das Vorhaben nicht mehr den Kriterien von StadtErneu unterfällt.“

Bemerkenswert auch: Speckmann erweckte gegenüber dem Stadtrat noch an diesem Novembertag den Eindruck eines weithin Ahnunglosen, obwohl er, wie aus den Akten hervorgeht, längst durch die Bau- und Wohnungsaufsicht informiert war und er dem Bauherren in Aussicht gestellt hatte, auf die Anwendung des sozialen Erhaltungsrechts weitgehend zu verzichten.

 

Verzichts auf die Einhaltung des sozialen Erhaltungsrechts bereits im Juli 2016 in Aussicht gestellt

Dass der Leiter des Pankower Fachbereiches Stadterneuerung womöglich nur etwas verschusselt hatte, erscheint auf Grund der Abläufe unwahrscheinlich.

Denn in der Gesprächsnotiz eines Treffen des Fachbereichsleiters mit dem Anwalt und dem Architekten des Immobilieneigners vom 19. Juli 2016 ist festgehalten:

„(…) Herr Speckmann erklärt weiter, dass aufgrund der Fülle der hier notwendigen Ausnahmen und Abweichungen von den Erhaltungszielen nach der Verwaltungspraxis die Fachausschüsse im Bezirk zu unterrichten seien. Das hier zu erwartende Ergebnis bei IMK 35 (Immanuelkirchstraße 35 – ODK) würde vor den Wahlen zum Abgeordnetenhaus zu erheblichen Verstimmungen führen, er werde die Ausschüsse daher erst nach Abschluss der Prüfung und nach der Wahl über das Erfordernis und die Gewährung weitreichender Ausnahmen informieren.“

Auch wie die Prüfung ausgehen wird, hatte Speckmann laut diesen Aufzeichnungen den Vertretern des Bauherrn am 19. Juli erklärt:

„Abschließend stellt Herr Speckmann insgesamt das erhaltungsrechtliche Einvernehmen für die wesentlichen beabsichtigten baulichen Maßnahmen (unter Vorbehalt Bodenheizung und Wärmedämmung der Außenfassaden) in Aussicht.“

 

Zweispurig gefahren

Doch es gibt noch eine zweite Gesprächsnotiz vom selben Tag und der selben Veranstaltung. Verfasst wurde sie von einer Sachbearbeiterin Speckmanns für die hauseigene Akte.

Darin kommt das Inaussichtstellen für das „erhaltungsrechtliche Einvernehmen“ – sprich: die Aufhebung des Bestandsschutzes und damit der Verzicht auf die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrecht – mit keiner Silbe vor. Zu lesen ist lediglich:

„Zahlreiche 1-Raum-Wohnungen gehen verloren. (…). da viele Wohnungen über kein Bad verfügen, muss geprüft werden, ob allein durch den erstmaligen Badeinbau der Bestandsschutz bereits nicht mehr gehalten werden kann.“

Hat also der Anwalt des Eigentümers etwas hinzuerfunden, was gar nicht besprochen wurde?

Die Gesprächszusammenfassung des Eigentümeranwalts ist Teil eines Schreibens, das an Christoph Speckmann persönlich adressiert war – er hatte es also zur Kenntnis genommen.
Hätte der Eigentümeranwalt darin Falsches oder auch nur Missverständliches formuliert, müsste eine Richtigstellung aktenkundig sein – sei es als Schreiben an die Kanzlei oder auch nur als bloße Notiz. Nichts davon ist in den Akten zu finden.

Das deutet darauf hin, dass Fachbereichleiter Christoph Speckmann „zweispurig gefahren“ ist. Für das Schaufenster ahnungslos bis abwägend – tatsächlich aber längst entschieden, den Bestandsschutz und die den Eigentümer in seinen Plänen beschränkenden Erhaltungsschutzvorgaben beiseite zu wischen.

Die Frage ist: Warum? Wer, außer dem Eigentümer, zog einen Nutzen daraus?

 

Beim Hauseigentümer im Wort

Bekräftigt wird die Annahme der „Zweispurigkeit“ durch den weiteren, in den Akten dokumentierten Gang der Dinge.

Nachdem Christoph Speckmann bereits am 4. Juli von der Bau- und Wohnungsaufsicht mitgeteilt bekam, „dass auf Grund der geplanten Maßnahmen von Bestandsschutz nicht mehr die Rede sein kann“, erhielt er auf eine – warum auch immer – nochmals gestellte Anfrage mit Datum vom 25 August von der Bau- und Wohnungsaufsichtdie gleiche Antwort – versehen mit dem nochmaligen ausdrücklichen Hinweis:

„Die umfangreichen Veränderungen der Bausubstanz gehen auf Wunsch des Bauherren zurück und nicht auf bauaufsichtliche Forderungen.“

Damit wurde dem Stadterneuerungschef noch einmal klar gemacht, dass es an ihm liegt, auf die Einhaltung der erhaltungsrechtlichen Bestimmungen zu pochen – und sei es mit der Forderung an den Bauherrn, sein Projekt entsprechend umzuplanen. Doch zu diesem Zeitpunkt war Christoph Speckmann beim Immobilieneigner längst im Wort.

Zu klären wäre, warum er sich daraus nicht lösen konnte.

 

Die Mieter eiskalt belogen

Angesichts dieser Umstände nötigt es einem fast schon Bewunderung ab, mit welch professioneller Coolness und Selbstsicherheit Speckmann den Bewohnern des Hauses auf der Mieterversammlung vom 28. September vorgaukelte, dass für sie alles in bester Ordnung sei.
Nachdem er mehrfach die Bestätigung der Aufhebung des Bestandsschutzes von der Bau- und Wohnungsaufsicht bestätigt bekam und er dem Eigentümer in Aussicht stellte, das Einvernehmen dazu zu erteilen, erklärte Speckmann laut Protokoll der Mieterberatung:

Herr Speckmann teilt den Mietern mit, dass bei dem aktuellen Planungsstand erhaltungsrechtlich kein Einvernehmen zur Baugenehmigung hergestellt wird. Er erläuterte die Gründe wie z.B. der erhebliche Unterschied zwischen dem Wohnungsspiegel/der Wohnungsgrößen im Bestand gegenüber den geplanten Maßnahmen, fehlende bzw. nicht nachgereichte Unterlagen des Eigentümers, Einbau von Fußbodenheizungen und dass die geplanten innenliegenden Aufzüge zu Grundrissänderungen führen, welche nicht genehmigungsfähig sind. Grundrissänderungen sind nur in Ausnahmefällen genehmigungsfähig, z.B. um den erstmaligen Badeinbau zu ermöglichen. Das ist jedoch nicht bei allen betroffenen Wohnungen der Fall. Das Gebäude wird von Fachbereich Stadterneuerung nicht als Neubau betrachtet und fällt somit unter den Bestandsschutz und ist nach den erhaltungsrechtlichen Kriterien zu beurteilen.

Nachdem er den Bezirksstadtrat entgegen der Gepflogenheiten nicht informiert und die Bezirksverordneten vorsätzlich hintergengen hatte, war für Speckmann nun auch sichergestellt, dass die Mieter nicht vor Erteilung der Baugenehmigung ohne Bestandsschutz dazwischen funkten.

 

Interregnum genutzt, um endgültig Fakten zu schaffen

Nach einem weiteren Treffen des Fachbereichsleiters mit dem Architekten und dem Rechtsanwalt des Immobilieneigners im November, resümiert der Anwalt in einem Schreiben an Christoph Speckmann:

„Bezug nehmend auf das gemeinsam geführte Gespräch vom 9. November 2016 darf ich zunächst festhalten, dass Sie uns in der Besprechung bestätigt haben, dass Sie vorbehaltlich der Fußbodenheizung das erhaltungsrechtliche Einvernehmen hinsichtlich aller übrigen im Bauantrag beantragten baulichen Veränderungen und Erweiterungen in Aussicht stellen.“

Und weiter heißt es da:

“Wie waren so verblieben, dass die formelle Stellungnahme des Bereichs Stadterneuerung im Baugenehmigungsverfahren erfolgen soll, nachdem Sie Herrn Baustadtrat Kirchner das Bauvorhaben und dessen Ausnahmelage (…) erläutern und dessen Zustimmung für die mit dem Einvernehmen verbundenen Abweichungen von den erhaltungsrechtlichen Grundsätzen erhalten haben (…)”

Was folgte, war ein Zurückschalten des Fachbereichleiters in den offiziellen Modus: Beim Jour Fixe des scheidenden Bezirksstadtrates am 14. November tat erneut so, als wisse er über den Status in Sachen Bestandsschutz nicht Bescheid.

Da Bezirksstadtrat Kirchner bereits auf dem Sprung in sein neues Brevier als Verkehrsstaatssekretär im Senat war, musste Speckmann den letzten Part, zu dem er sich gegenüber dem Eigentümer verpflichtet hatte, gar nicht mehr übernehmen.

Das Einvernehmen wurde unterzeichnet, ohne den scheidenden Stadtrat zu konsultieren – und der gerade erst ins Amt gekommene neue Bezirksbürgermeister Sören Benn, der bis zur Kür eines neuen Stadtrates der Abteilung Stadtentwicklung provisorisch vorstand, erfuhr von der Causa Immanuelkirchstraße erst im Januar, als die Baugenehmigung schon erteilt und die Sache für den Hausbesitzer in trockenen Tüchern lag.

 

Nach der Veröffentlichung der Aktenrecherche der Prenzlberger Stimme teilte der Bezirkstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgersdienste mit:

„Den Vorwurf, der FB Leiter hätte hier unredlich gehandelt, weise ich zurück.”

 

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