Das hat aber gedauert!
Während der bündnisgrüne Stadtentwicklungsstadtrat Florian Schmidt vergangenes Jahr im Nachbarbezirk Friedrichshain-Kreuzberg bei zehn Häusern das kommunale Vorkaufsrecht ausgeübt hatte, stand Pankow bis jetzt blank da. Mit dem Beginn des neuen Jahres verkündete Schmidts Parteifreund und Pankower Amtskollege Vollrad Kuhn nun endlich auch für unseren Bezirk die frohe Botschft: Wir haben das Vorkaufsrecht gezogen! Das im sozialen Erhaltungsgebiet “Kollwitzplatz” gelegene Haus Belforter Straße 16 wurde als erste Pankower Immobilie in kommunales Eigentum überführt.
Dass das so lange gedauert hat, ist erstaunlich.
Jährlich 600 Anfragen auf eine „Negativzeugnis“
Denn eine Kommune kann bei jedem Grundstückshandel in einem sozialen Erhaltungsgebiet das Vorkaufsrecht beanspruchen. Damit das auch funktioniert, sind die Verkäufer verpflichtet, vor einem Eigentümerwechsel der Immobilie beim Bezirksamt nachzufragen, ob es das ihr seit Jahr und Tag im Baugesetzbuch verbrieftes Recht beanspruchen will, das Haus selbst zu erwerben. Erst mit der Ausstellung eines “Negativzeugnisses” – in dem dokumentiert wird, dass die Kommune verzichtet – kann der Verkauf vollzogen werden.
Bis Ende 2016 wurden die Negativzeugnisse praktisch ohne Prüfung vergeben, denn ein Ankauf privater Grundstücke zur Sicherung sozialer Mieten war bis zum Ende der letzten Legislaturperiode politisch nicht gewollt.
Das änderte sich mit dem Antritt der rot-rot-grünen Landesregierung. Das kommunale Vorkaufsrecht wurde nun ausdrücklich als ein Instrument angesehen, die Spekulation mit Wohnraum zu stören. Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) ermunterte die Bezirke ausdrücklich, dabei nicht allzu zaghaft vorzugehen.
Laut Bezirksstadtrat Vollrad Kuhn werden im Jahr 600 Anfragen auf eine Negativbescheinigung an das Bezirksamt herangetragen.
Doch längst nicht alle Verkäufe, so hatte der Pankower Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung im vergangenen Jahr in einem Gespräch mit der Prenzlberger Stimme erklärt, könnten so intensiv geprüft werden, wie es nötig sei – es fehlt schlicht am dafür nötigen Personal. So betrachte man sich im Bezirksamt nur “ausgesuchte” Verkäufe näher. Dabei wurde man nun fündig.
Abwendungsvereinbarung abgelehnt
“Im Zuge der systematischen Prüfung und Bearbeitung verschiedener Verkaufsfälle durch unsere interne AG Vorkaufsrecht”, heißt es in der heute (Dienstag) veröffentlichten Pressemitteilung des Bezirksamtes Pankow, “wurde dem Investor und Käufer der Belforter Straße 16 der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung vorgeschlagen.”
In einer Abwendungsvereinbarung verpflichtet sich der Käufer zu Einhaltung sozialer Kriterien wie Begrenzung der Miethöhe, Verzicht auf Luxussanierungen und andere mietpreistreibende Vorhaben. Im Gegenzug erklärt der Bezirk dann seinen Verzicht auf das Vorkaufsrecht.
In Friedrichshain-Kreuzberg wurden neben den zehn angekauften Häusern auch elf Abwendungsvereinbarungen abgeschlossen. Im Bezirk Pankow – so weit bekannt – nur einmal.
Im Fall der Belforter Straße 16 lehnte der potenzielle Käufer eine solche Vereinbarung ab, auch auf eine einseitige “Abwendungserklärung” hatte er verzichtet. Das machte den Weg frei, das kommunale Vorkaufsrecht auch tatsächlich auszuüben.
Bezirk ist nur Übergangseigentümer
Mit dem Kauf von privaten Grundstücken wird der Bezirk jedoch nicht selbst zum Vermieter. Er kauft es lediglich mit vom Senat bereit gestelltem Geld an und reicht die Immobilie dann weiter.
Das Haus Belforter Straße 16 so wird in den Bestand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft GEWOBAG übergehen.
“Da die städtischen Wohnungsbaugesellschaften”, heißt es in der Pressemitteilung des Bezirksamtes weiter, “auch im Zuge der Kooperationsvereinbarung mit dem Senat Mieterinnen und Mieter durch die Härtefallregelungen bei Mieterhöhungen vor finanzieller Überforderung verstärkt schützen und die Modernisierungsumlage auf maximal 6 Prozent der aufgewandten Modernisierungskosten begrenzt wird, werden damit nun auch die Mieterinnen und Mieter der Belforter Straße 16 vor Verdrängung besser geschützt.“
Mit der Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechtes soll die Preisspirale, die sich bei den ständigen An- und Verkäufen von Wohnimmbilien immer schneller dreht, unterbrochen werden. Nutznießer des Vorkaufsrechts können neben den städtischen Wohnungsgesellschaften auch Genossenschaften, gemeinnützige Stiftungen oder andere Körperschaften sein, die sich verpflichten, die von der Kommune vorgegebenen sozialen Kriterien bei der Vermietung zu akzeptieren und einzuhalten.
Stadtrat Kuhn kündigt Härte bei Verstoß gegen Erhaltungsrecht an
Möglich ist die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts jedoch nur in den extra ausgewiesenen sozialen Erhaltungsgebieten.
Nachdem im vergangenen Jahr die Milieuschutzgebiete Komponistenviertel, Pankow-Süd und Langhansstraße verfügt der Bezirk Pankow nun über dreizehn Gebiete, in denen das soziale Erhaltungsrecht gilt.
Bezirksstadtrat Kuhn kündigte an, allen 13 Gebieten “die Modernisierung, die Umwandlung und Grundstücksverkäufe geprüft und bei Verstößen gegen das Soziale Erhaltungsrecht nicht genehmigt” wird.
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VIELEN DANK!
Susann Blickensdorff via Facebook
Jan 04. 2018
Herr Kuhn vom Saulus zum Paulus ?
TEDDY ZWEI NULL via Facebook
Jan 04. 2018
Wird Zeit!
Olaf Gratzke via Facebook
Jan 04. 2018
Toll! Was macht Pankow, wenn die Steuergelder des Senats erschöpft sind? Wird dann enteignet und die kommunale Wohnungsverwaltung neu gegründet?
Prenzlberger Stimme via Facebook
Jan 04. 2018
Wie kommen Sie darauf? Mit der Ziehung des Vorkaufsrechts hält sich der Bezirk strikt an das bundeseinheitliche Baugesetzbuch. Von Kommunalen Wohnungsverwaltungen sthet da nix
Olaf Gratzke via Facebook
Jan 04. 2018
Ich habe mich gefragt, ob dieser soziale Akt Grund zu nachhaltiger Freude sein kann: das Geld des Senats genügt nicht, um alle Häuser aufzukaufen. Also finanzieren die Steuern der anderen Mieter diesen Einzelfall. Oder man enteignet eben. Dafür bräuchte man dann die KWV. Warum dann aber ein vernünftiger Unternehmer noch gehalten sein sollte, dringend benötigte neue hübsche Wohnungen zu bauen, bleibt unbeantwortet. Die Umverteilungs-Wohnungspolitik ist folglich verfehlt! 🙈🤗
Prenzlberger Stimme via Facebook
Jan 04. 2018
Sie verkennen Inhalt und Sinn des Vorkaufsrechtes.
In sozialen Erhaltungsgebieten sind bestimmte Dinge, die zu einer erheblichen Mieterhöhung führen, unzulässig.
Bei einem geplanten Eigentümerwechsel wird der potenzielle Käufer darauf hingewiesen, dass die Kommune zur Sicherung dieser rechtlich festgeschriebenen Vorschriften sein im Baugesetzbuch gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen möchte. Er verzichtet jedoch darauf, wenn sich der Käufer in einer Abwendungsvereinbarung oder Abwendungserklärung verbindlich bereit erklärt, die Vorgaben des sozialen Erhaltungsrechts zu respektieren. Tut er das nicht, mach die Kommune (der Bezirk) von ihrem gesetzlich verbrieften Recht des Vorkaufs gebrauch.
Es geht also gar nicht um alle Häuser, sondern um die Sicherung des des Sozialen Erhaltungsrechts.
Was das Geld betrifft, ist Ihre Sorge unbegründet. Es ist geplant, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis 2026 ihren Bestand neben dem Neubau auch mit Ankäufen von 26.600 Wohnungen vergrößern sollen http://bit.ly/2lSSn0b.
Die durch das Ziehen des Vorkaufsrechts erworbenen Bestände werden da nur einen Bruchteil ausmachen – bisher wurde in Berlin erst um die fünfzehn Mal davon gebrauch gemacht.
Darüber hinaus können nicht nur landeseigene WBGs, sondern auch Genossenschaften, Mietergemeinschaften, gemeinnützige Stiftungen etc gegen Zahlung des Kaufpreises (und der verbindlichen Zusicherung einer sozialen Handhabung des Wirschaftens) die vom Vorkaufsrecht betroffenen Immobilien übertragen bekommen. Sie sehen also: Ihre Sorge ist in jeder Hinsicht unbegründet.
Matthias Glesel via Facebook
Jan 04. 2018
Prenzlberger Stimme Das ist keine Antwort auf die Frage von Olaf Gratzke.
Um kaufen zu können, braucht der Käufer, wer das auch immer ist, nunmal Geld.
Und damit ist klar, dass diese „Karte“ eben nur selten gezogen werden kann.
Zumal dann der Steuerzahler mit in der Pflicht steht.
Es ging ja grade darum, was passiert, wenn keine Käufe mehr möglich sind.
Olaf Gratzke via Facebook
Jan 05. 2018
Das ist genau der Punkt, danke Matthias Glesel! Diese vermeintlich sozialen Lösungen sind alles andere als sozial. Und sie helfen auch nicht, die Probleme der Wohnungsnot in den Griff zu bekommen. Es müssen vernünftige Anreizsysteme her. Umverteilt kann immer nur das werden, was zuvor fleißig verdient worden ist.
Sebastian Luebcke via Facebook
Jan 05. 2018
Prenzlberger Stimme Es ist schön, wenn Sie versuchen, sich inhaltlich mit dem Baugesetzbuch und dem Vorkaufsrecht auseinanderzusetzen. Leider greift Ihr Verständnis für die Problematik trotz Unterstützung durch die Herren Gratzke und Glesel zu kurz. Öffentliche Mittel zum Erwerb im Vorkaufsrecht viel zu teurer MFH/Mietshäuser geht auf Dauer definitiv zu Lasten des sozialen Friedens. Die Mittel fehlen dann woanders, Kapazitäten zur Betreuung/Verwaltung und Entwicklung der Immobilie dürfte die Stadt auch nicht vorhalten, sie schafft ja nicht mal die fristgerechte Fertigstellung öffentlicher Gebäude bzw. die wohnwirtschaftliche Entwicklung von Brachflächen voranzutreiben.
Olaf Gratzke via Facebook
Jan 05. 2018
Wunder, lieber Sebastian Luebcke!
Prenzlberger Stimme via Facebook
Jan 05. 2018
Nun gut, nochmal konkret:
Nach den derzeitigen Planungen ist vorgesehen, dass die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften ihren Bestand um 80.000 auf 400.000 Wohnungen erhöhen sollen. Davon ca. 26.600 durch Bestandsankauf. der größere „Rest“ durch Neubau. Somit ist schon einmal klargestellt, dass theoretisch bei mindestens 26.600 Wohnungen das Vorkaufsrecht problemlos gezogen werden könnte. Es ist als egal, ob die Wohnungen mit einem „normalen“ Ankauf oder aber eben durch die Anwendung des Vorkaufsrechtes in das Eigentum der WBGs übergehen – die Zahl 26.600 steht so oder so.
„Mindestens“ 26.600″ deshalb, weil die durch das Vorkaufsrecht der Kommune erworbenen Häuser ja nicht zwangsläufig an Gewobag und Co. weitergegeben werden müssen, sondern auch an Genossenschaften (bestehende oder sich zu diesem Zweck gründende), Stiftungen oder andere Zusammenschlüsse, die sich einer sozialen Mietenpolitik verpflichtet sehen.
Natürlich erhalten weder WBGs noch Genossenschaften die Immobilien geschenkt. Sie müssen also dafür Geld auf den Tisch des Senats legen – in der Regel eben jene Summe, die beim Erwerb mittels Vorkaufsrecht aufgerufen wurde.
Damit ist das Argument „Mittel fehlen dann woanders, Kapazitäten zur Betreuung/Verwaltung…“ gegenstandslos, denn die WBGs erhöhen ihren Bestand so oder so – und bezahlt wird der Kaufpreis vom Enderwerber (WBG, Genossenschaft etc) und nicht aus dem Senatshaushalt.
Und selbstverständlich ist die Ziehung des kommunalen Vorkaufsrechtes sozial. Im Moment wechseln gerade in Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain Wohnimmobilien zu zu immer phantastischeren Preisen den Besitzer, was mindestens in zweierlei Hinsicht unsozial ist.
Zum einen, weil es den Verkäufern ein – erhebliches! – leistungsloses Einkommen nur durch den bloßen An- und Wiederverkauf verschafft.
Zum zweiten, weil dieses Einkommen eben nicht vom Käufer erwirtschaftet wird, sondern von den Mietern.
Denn wenn sich eine zu einem völlig überhöhtem Preis erworbene Immobilie rechnen soll, müssen die Mieten extraordinär angehoben werden.
Mit der Ziehung des kommunalen Vorkaufsrecht wird dieser asoziale Kreislauf unterbrochen.
Selbstverständlich ist das Vorkaufsrecht nur e i n Instrument zur Dämpfung der Mietenexplosion. Andere kommen hinzu.
Zum Schluss noch eins: Natürlich ist Zahl von mindestens 26.600 Wohnungen, die ohne Haushaltsverwerfungen per Vorkaufsrecht erworben werden könnten, eine höchst imaginäre. Warum? Weil dies ja impliziert, dass mehr oder weniger alle privaten Hauseigentümer sich über das gesetzlich verbindliche soziale Erhaltungsrecht hinwegsetzen wollen. Das ist eine pauschale Unterstellung, die ich auf keinen Fall teile – die aber seltsamerweise die unausgesprochene Grundlage der Fragen hier ist.
Vielleicht wäre es ja hilfreich, wenn Sie Ihre offenbar vorhandene Vorstellung, a l l e oder zumindest die große Mehrheit der Hauseigentümer wären gesetzesferne Raffkes, mal auf den Prüfstand stellten.
Gruß nach nebenan!
ODK
Matthias Glesel via Facebook
Jan 05. 2018
Das Finanzargument ist keinesfalls gegenstandslos. Auch eine städtische WBG ist letztlich steuerzahlerfinanziert und kann sich den KP auch nicht aus den Rippen schneiden.
Und gibt es keine „bösen Raffkes“- dann müssten sie auf dem Markt ankaufen. Bei 26.000 WE kann man mit 3-5 Mrd. aufwärts rechnen.
Das muss erstmal realisiert werden. Für Realisierung sind weder Berlin, noch der gegenwärtige Senat berühmt.
Prenzlberger Stimme via Facebook
Jan 05. 2018
Nochmal: Die Zahl 26.600 steht unabhängig vom Vorkaufsrecht. Gäbes das Vorkaufsrecht nicht, ändert sich an der Zahl gar nichts. Sie zeigt nur, dass der Erwerb von 26.600 Wohnungen geplant ist – egal, in welcher Form der Erwerb stattfindet. Sie mögen dies kritisch sehen – hat aber erst einmal nichts mit dem Vorkaufsrecht zu tun. Und dass es keine Raffkes gib,t habe ich nicht behauptet. Es gibt sie, Aber nach meinen Erfahrungen (und wie Sie wissen, bin ich in dieser Richtung sehr kritisch eingestellt) ist es eine Minderheit von Spekulanten, die nicht nur versuchen, alles auszureizen und dann noch ein Stück weiter zu gehen. Und natürlich versauen die den Ruf der gesamten Innung.
Olaf Gratzke via Facebook
Jan 05. 2018
Danke, Matthias Glesel! Wenn man selbst noch nie ein Haus erworben hat, denkt man sicher, als Vermieter fliegen einem die gebratenen Tauben in den Mund. Und als Bauherr sei man ohnehin ein böser Raffke, denn man habe es ja nur auf anderer Leute Mietzahlung abgesehen. Bäcker und Fleischer gehörten in diesem Fall in die selbe Kiste, denn auch sie wollten nur anderer Leute Geld. Ich darf mit Fug und Recht behaupten, mich da einfühlen zu können. Immobilien zu kaufen, zu verwalten und – wenn der Preis stimmt – sie auch wieder zu verkaufen ist ein ordentliches Stück harte Arbeit. Täglich. Und mit Risiken ist es verbunden. Mit elementaren Risiken. Das damit verdiente Geld benötigen Hauseigentümer, um davon zu leben. Im Übrigen sorgen die Eigentümer („Raffkes“) dafür, dass wir derzeit praktisch Vollbeschäftigung haben. Freilich kauft der gesunde Kaufmann in der Erwartung, mit einem Geschäft Geld zu verdienen. Er kalkuliert also ein, welches Wertschöpfungspotenzial eine Mietwohnung hat. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass man Häuser pflegen und von Zeit zu Zeit nicht nur renovieren, sondern auch modernisieren muss. Weil das aber keiner macht, wenn es sich nicht rentiert, darf die Miete erhöht werden. Wem ein Instandhaltungsrückstau von 30 oder 40 Jahren gefällt, mag an die Häuser Ost-Berlins vor dem Mauerbau zurückdenken. Genau das wird aber ausgeblendet bei der sozialen Umverteilungsdebatte. Und es wird angenommen, Unternehmer bekämen alles geschenkt. So ist es aber nicht. Selbst das Geld für den sozialen Wohnungsbau muss erwirtschaftet werden. Dass man allerdings in den Wirtschaftkreislauf eingreift und sicherlich ohnehin schon sehr teure Immobilien ankauft, um sie den Gesetzen der Marktwirtschaft zu entziehen, ist absurd.
Matthias Glesel via Facebook
Jan 05. 2018
Prenzlberger Stimme Genau das habe ich geschrieben- die 26.000 WE sind so, oder so zu erwerben…
Stefan Topides
Jan 05. 2018
Vielen Dank an Herrn Gratzke und Herrn Glesel für die umfangreichen sachlichen Argumente gegen die aktuelle „Vorkaufspolitik“ zu Lasten der Allgemeinheit und zu Gunsten nun hoch subventionierter Einzelfälle. Die Spannungen im sozialen Frieden werden somit nur verstärkt. Mittel für Neubauten, also auch für alle Neuankömmlinge in Berlin entzogen. Das Ziel wird ein „Status quo“ sein mit allen negativen Folgen auf das so mühsam errungene Investitionsinteresse und somit dem Wohlstand in Berlin.
MfG
Topides
Tobias Reinsch via Facebook
Jan 06. 2018
Völlig falscher Ansatz. Dadurch entsteht kein einziger m² neuer Wohnraum. Einzige Lösung ist Neubau und auch Umbau von Dächern, bzw. Umbau von 1 großer zu 2 kleinen Wohnungen. Hier werden nun Steuergelder verschwendet, wenn schon Förderung zur Entlastung von Mieten dann Subjektförderung anstatt Objektförderung. Noch besser ist selbstgenutztes Eigentum zu fördern, auch als Altersabsicherung. Die Mieterquote ist (traditionell) viel zu hoch.
Olaf Gratzke via Facebook
Jan 08. 2018
Deshalb muss nun niemand beleidigt sein. Dieses soziale Vorzeigeprojekt interessiert mich aber so sehr, dass ich mich nun einmal näher damit beschäftige. Ich werde mir einmal ansehen, wer dort als Mieter wohnt und wer davon wirklich in irgendeiner Form besonders hilfsbedürftig erscheint. Sicherlich wird mir dabei auffallen, dass es im Haus zwei oder drei Mieter mit außerordentlich guten Beziehungen zum Senat gibt.